Tagarchief: bedrijfspand huren Arnhem

Het herzien van spelregels

De overheid kan door het herzien van spelregels (wetten) de positie en vooruitzichten van vastgoedorganisaties – zoals de bedrijfsruimte huren amsterdam woningcorporaties – behoorlijk in de war sturen. Zo is voor de overheid de slechte kwaliteit van bedrijfsterreinen, veroorzaakt door leegstand en als gevolg daarvan verpaupering, een doorn in het oog. De Nederlandse overheid had geen greep op deze situatie en wilde door het invoeren van een belasting op leegstand van bedrijfspand huren Arnhem bedrijfspanden een potje voor herstructurering creëren om oude bedrijfspanden aan te pakken. De kosten voor de herstructurering van bedrijventerreinen zijn in 2008 geschat op ruim € 6 miljard. Het gaat hier om 1 6.000 hectare bedrijfsterrein op een totaal van 97.000 hectare. De leegstandsheffing, die er uiteindelijk niet komt, zou weer een extra kostenpost zijn voor de eigenaren van bedrijfsgebouwen en het kantoorruimte huren centrum Eindhoven rendement nog meer onder druk zetten. Met het afblazen van de leegstandsheffing ziet de overheid de prikkel tot opwaardering van bedrijfsterreinen wegvallen. Mogelijk biedt de kraakwet die prikkel wel. Deze bedrijfsruimte te huur te Den Haag nieuwe wet betekent dat vastgoedbezitters minder tijd krijgen om bij leegstand een nieuwe huurder te vinden. Waar een pand voorheen pas na een jaar mocht worden gekraakt, is het nu de bedoeling dat een gemeente na een half jaar samen met de vastgoedbezitter naar een oplossing zoekt. Lukt dat niet, dan moet de gemeente zelfstandig zorgen voor een oplossing. “Illegale krakers worden dan vervangen door legaal krakende gemeenten,” aldus Frank van Blokland, directeur van de branchevereniging voor vastgoedbezitters IVBN in het NRC Handelsblad van 16 oktober 2009. Het zoeken en vinden van rendabele product-marktcombinaties berust op uitgebreid marktonderzoek en het opstellen van een strategische visie. Een portfolioanalyse is noodzakelijk om overzicht te verkrijgen over het gehele vastgoedbezit. Overzicht is nodig ten aanzien van de exploitatie, de huisvestingssatisfactie, de vastgoedkwaliteit en het directe en indirecte rendement. Het resultaat van een dergelijk proces kan grote gevolgen hebben. Zo bracht VastNed in 2008 via de media naar buiten dat de verkoop van hun winkelruimte in Spanje bijna rond was en dat het plan bestond om de opbrengst in winkelcentra in Turkije te investeren. Winkelcentra in Spanje in portefeuille vormden op dat moment een risico, omdat de Spaanse vastgoedmarkt in 2008 in het slop was geraakt ( Bron: Het Financieele Dagblad, 9 september 2008). Op basis van het verkregen overzicht kunnen per complex strategieën worden voorgesteld: het vastgoed handhaven, herontwikkelen, afstoten door verkoop of door sloop of wellicht nieuw ontwikkelen. Belangrijk daarbij is om constant oog te hebben voor de klant, immers “wie de klant niet begrijpt mist de basis voor een goed huisvestingsontwerp”. Steeds vaker maken vastgoedondernemingen niet alleen strategische plannen gefocust op de kansen, maar ook risicoanalyses met betrekking tot de mogelijke risico’s: bedrijfsrisico’s, strategische risico’s en operationele risico’s, zoals commerciële – technische en financieel-juridische risico’s – zodat de manager op het ergste is voorbereid. Hij weet als geen ander dat winst en verlies soms zeer dicht bij elkaar liggen. De instorting van een bedrijf begint in de regel met een inschattingsfout. Klachten over klimaat in Hoftoren leidden ertoe dat alle plafonds van de 29 verdiepingen weer moesten worden geopend. Niet alleen de gevelplaten van de Hoftoren zijn onbetrouwbaar, ook het binnenklimaat laat te wensen over.

Philips bouwt in Eindhoven

Philips bouwt in Eindhoven voor (€ 410 miljoen) een nieuw toptechnologiecentrum voor 8.000 mensen. De campus wordt een concentratie van onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten, bedrijfsruimte huren amsterdam die nu over verschillende plaatsen in Eindhoven zijn verspreid. Philips wil een meerwaarde bereiken door het bundelen van research, ontwikkeling en proces- en productietechnologie van onder meer het Centrum voor Fabricage Technieken, Electronic Manufacturing Technology en de hoofdkantoren van Halfgeleiders en Componenten (focus op effectiviteit en efficiëntie in de organisatie; materieel vermogen). De campus moet een open karakter en een internationale uitstraling krijgen (marketingbeleid van de organisatie; commercieel vermogen). Zo wordt de honderden bedrijfspand huren Arnhem meters lange parkeergarage aan de kant van de A2 gebruikt om Philipsproducten of illustraties van activiteiten af te beelden. De arbeidsmarkt voor technici is schaars. Om goede mensen te kunnen lokken uit Nederland en het buitenland moeten we hun een aansprekende werkomgeving bieden (personeelsbeleid van de organisatie; sociaal vermogen). De onderzoekers en ontwikkelaars op de campus moeten prettig kunnen werken en leven. Er gaat nog altijd niets boven persoonlijk contact. We willen de bewoners zo veel mogelijk met elkaar in contact brengen. Behalve in de restaurants kunnen zij elkaar treffen op tennisbanen, in winkeltjes en in de bibliotheek. Bovendien wordt kantoorruimte huren centrum Eindhoven elk bureau uitgerust met de meest geavanceerde communicatieapparatuur voor onder meer videoconferencing (personeels- en communicatiebeleid; sociaal en commercieel vermogen). Daarnaast worden de kantoren zo flexibel mogelijk ingericht en bezet. Veel projecten zullen immers niet lang duren (focus op flexibiliteit; commercieel en denkvermogen). De campus zal in eerste instantie alleen Philipsbedrijven huisvesten. Philips wil hier echter niet te dogmatisch in zijn en kan de campus ook voor 135 5.3 VASTGOEDMANAGEMENT andere bedrijven toegankelijk maken (focus op samenwerking en leren van elkaar; denkvermogen). De panden waar Philips uit wegtrekt zullen deels worden gebruikt om kantoorpand te huur in Den Haag werknemers te huisvesten die nu nog in oude panden zitten. ( Bron: Eindhovens Dagblad, 9 januari 1 999) Kritische fasen tijdens de exploitatie van gebouwen zijn vooral de verzadigingsfase en de teruggangsfase. Treedt laatstgenoemde fase op voordat het gebouw is afgeschreven, dan zullen er exploitatieverliezen ontstaan. Bij het afstoten van een gebouw zal dan sprake zijn van een resterende boekwaarde die boven de verkoopprijs ligt. Gebouwen kennen een lange levensduur. Indien een gebouw eerder dan gepland moet worden aangepast of gesloopt, zullen de verliezen aanzienlijk zijn. Het is dan ook de kunst een gebouw zo lang mogelijk in exploitatie te houden. Zorgvuldig met een gebouw omgaan is noodzakelijk. Het is van belang op tijd in te spelen op signalen dat vraag en aanbod niet meer op elkaar aansluiten, of dat een gebouw te vroeg in de verzadigingsfase terechtkomt. Een gebouw verliest zijn functie op het moment dat het tijdens de levenscyclus overgaat van de verzadigingsfase in de teruggangsfase. In de regel voltrekt een dergelijk proces zich binnen enkele jaren, voordat duidelijk wordt dat een object in de teruggangsfase terecht is gekomen.

Welke soorten trends zijn er?

Welke soorten trends zijn er?
We kunnen een onderscheid maken in macro-, mini- en microtrends.
Macrotrends
De bedrijfsruimte huren amsterdam term ‘macro’ heeft niets met de omvang van de trend te maken, maar eerder met de sporen die deze nalaat in de bedrijfspand huren Arnhem maatschappij. Macrotrends veranderen langzaam het normen- en waardenpatroon van onze samenleving. De levensduur van een macrotrend kan enorm variëren. We moeten rekening houden met periodes van 15 tot 50 jaar. Trends komen zeer langzaam op en zijn daardoor zo goed als onzichtbaar. De kantoorruimte huren centrum Eindhoven langzame ontwikkeling van trends betekent dat we onbewust worden meegesleurd en een trend als vanzelfsprekend ervaren. Pas vele jaren later worden we ons dan bewust van wat ons is overkomen. Macrotrends hebben vaak een overrompelende kracht. Vanwege het langzame tempo waarin een macrotrend zich doorzet hoort men vaak: “Oh, het zal mijn tijd wel duren!” Echter, door de overrompelende kracht van een macrotrend heeft deze houding vaak desastreuze gevolgen. Managers die macrotrends vroegtijdig waarnemen en hierdoor als het kantoorpand te huur in Den Haag ware een maatschappelijke stroming kunnen voorspellen, zijn in het voordeel bij het waarborgen van de continuïteit van de eigen organisatie. Wat we ook doen, een macrotrend kunnen we niet voorkomen, hoogstens iets vertragen.

Minitrends
Minitrends vormen één van de vele verschijnings- en verspreidingsvormen van een macrotrend. Ze laten kleinere en ondiepere sporen na en hebben een veel kortere levensloop. Ze worden vaak verward met de onderliggende macrotrend. Een minitrend geeft echter veel minder richting aan ons leven dan een macrotrend, maar is daarentegen wel beter waar te nemen. Hierdoor zijn we ons sneller en beter bewust van een minitrend dan van een macrotrend. Minitrends hebben een levensduur van 5 tot 15 jaar.

de vastgoedmanager

de vastgoedmanager

In dit hoofdstuk staat de bedrijfspand huren Arnhem rol van de vastgoedmanager centraal. Vastgoed verandert
immers niet vanzelf. Het zijn altijd mensen die – onder leiding van de Kantoor huren Amsterdam manager – het
vastgoed door hun handelen aanpassen. Managen is het leiden van mensen, de mensen
in beweging krijgen en houden, met de bedrijfspand huren tilburg blik gericht op het realiseren van waarden.
Hiervoor moet de manager zelf ‘in leven’ zijn, door voortdurend in contact te staan
met mensen die hem voeden en aanzetten tot leren. De kantoorruimte huren centrum Eindhoven vastgoedmanager heeft oog
voor die voortdurende veranderingen en weet die te vertalen in actie. Actie, die door
de medewerkers wordt gedragen. De manager weet te inspireren en is zich bewust dat
met samenwerken meer kan worden bereikt dan wanneer ieder voor zich werkt.
De vastgoedmanager kent in ieder geval zijn plicht om te zorgen dat vastgoed geen
negatieve invloed heeft op de veiligheid en de gezondheid van de gebruikers en de
mensen in en rond het gebouw. Deze plicht geldt voor iedereen die bij het bouwen en
beheren van vastgoed betrokken is: naast de vastgoedmanagers zijn dat de architecten,
de ingenieurs en bouwers, maar ook de onderaannemers en de toeleveranciers. Bij
overtredingen treedt de Wet op de Economische Delicten in werking. Per l april 2007
is de zorgplicht opgenomen in de Woningwet, die zich uitstrekt tot alle bouwwerken
en niet alleen tot woningen!

het model

het model

In het bedrijfspand huren Arnhem model staat de exploitatierekening van de verhuurder centraal. Deze is de verbindende schakel tussen verhuurder, huurder en het bedrijfsruimte huren amsterdam vastgoedobject. Wijzigingen aan de huurderszijde worden geregistreerd via dalende of stijgende huuropbrengsten. Wijzigingen aan de zijde van de verhuurder en het vastgoed komen tot uiting op de kostenzijde van de verlies- en winstrekening.
De vervalspiraal van het vastgoed is op te delen in drie deelspiralen, die door de rechthoeken in het model zijn weergegeven: A. financieel-fysieke spiraal; B. sociaal-fysieke spiraal; C. financieel-sociale spiraal.
Ad. A: Financieel-fysieke spiraal In figuur 1-9 is het financieel-fysieke vervalproces schematisch weergegeven.
Het financieel-fysieke vervalproces van vastgoed start vaak op het moment dat de verhuurder zich genoodzaakt voelt de onderhoudsuitgaven te verlagen. De onderhouds- beperking heeft in eerste instantie vooral betrekking op het planmatige onderhoud. Beperking van het onderhoud leidt bij het kantoorruimte te huur Den Haag vastgoedobject tot een toename van het achterstallige onderhoud. Hierdoor daalt de kwaliteit van de aangeboden vastgoed- diensten. De kantoor huren in Tilburg huisvesting voldoet niet meer aan de wensen van de huurder, waardoor deze op zoek gaat naar alternatieve huisvesting. Of hij zal een lagere huurprijs bedingen bij verlenging van een aflopend huurcontract.

Zekerheid bestaat niet

Zekerheid bestaat niet

Eigenlijk moet deze hoofdwet anders worden geformuleerd, namelijk preciezer:
hoe hoger het goedkoop kantoor huren tilburg potentiële rendement, hoe hoger het potentiële verlies. Beleggen
gaat over kansen, niet over zekerheden, over statistiek dus. En statistiek
gaat over grote aantallen. Een mooie illustratie werd pas gegeven in een van
de bedrijfspand huren Arnhem opgaven van de Wetenschapsquiz 1 997. Die luidde als volgt: u hebt in een
quiz 1 . 000 gulden gewonnen. U mag het geld mee naar huis nemen of inzetten
in het bekende kop-of-muntspel. Bij kop wordt het bedrag verdubbeld. Bij
munt krijgt u maar de helft. Wat is de Bedrijfsruimte huren Haarlem juiste statistische redenering? Het juiste
antwoord, zo stelde NWO, de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk
Onderzoek, is dat u de gok moet wagen. De redenering is als volgt. Volgens de
statistiek is de winstverwachting kans maal opbrengst. Dus als u niet gokt,
is uw winstverwachting 1 00% x 1 . 000 is 1 . 000 gulden. Als u wel gokt is uw
winstverwachting (50% x 2. 000) + (50% x 500) is 1 . 250 gulden. U moet dus
gokken. Dat antwoord is statistisch gezien volkomen juist. Waarom voelt het
dan toch niet lekker? Dat komt omdat u een zeer reële kans hebt om, als u gokt,
de helft van uw geld te verliezen. Toch zegt statistiek dat uw winstverwachting
bij gokken hoger wordt. Maar statistiek geldt voor grote aantallen. Dat betekent
dat dit de juiste strategie is voor een grote groep gokkers die de opbrengst
samen delen. Naarmate de groep groter wordt, zal de kans dat de gemiddelde
opbrengst per gokker 1 . 250 gulden wordt tot bijna 100% stijgen. Als u het bedrijfspand huren Arnhem spelletje
een keer individueel speelt, gaat de vlieger niet op. U hebt 50% kans om
500 gulden te verliezen en u hebt ook 50% kans om 1 . 000 gulden extra te winnen.
Dat is alles. Statistiek gaat over grote aantallen, grote groepen, lange tijd.
En dat moet u nooit uit het oog verliezen als u gaat beleggen. In advertenties
die de zegeningen van het beleggen in aandelen bezingen, kom t vaak een zin
voor als “het rendement op aandelen is de afgelopen 20 jaar gemiddeld 15%
geweest, veel hoger dan op de spaarrekening'; waarbij de percen tages kunnen
variëren afhankelijk van de bedoelde aandelen. Dat is volkomen waar. Maar
de zin wordt vaak gebruikt om te suggereren dat aandelen voor iedereen, en
altijd, een goede belegging zijn. Maar niet ieder aandeel is gemiddeld zo veel
gestegen. Een gemiddelde is een sta tistische grootheid. Zij is slechts van mogelijk
belang voor een belegger die zijn geld voor minstens 20 jaar vastzet en die
in alle aandelen belegt. Zelfs dan kan hij nog niet op 15% rendement rekenen,
wan t statistiek voorspelt kansen, geen zekerheden. Bovendien is de kans dat
de geschiedenis zich herhaalt onbekend. En als uw beleggingshorizon korter is
dan 20 jaar hebt u nog minder aan dit gegeven. Slech ts twee zaken staan vast.
Het gemiddelde rendement op aandelen is in het verleden hoger geweest dan
het gemiddelde rendement op een spaarrekening. En aandelen hebben sterker
gefluctueerd dan de rente. Daaruit volgt dat de kans op een hoog rendement
bij een belegging in aandelen groter is dan bij een spaarrekening. En daar
komt de eerste hoofdwet van beleggen vandaan. Alle algemene opvattingen
over het risicoprofiel van verschillende soorten beleggingen zijn op statistische
en historische gegevens gebaseerd, op het verleden dus, en op kansen. Pas als
u zich dat volkomen realiseert, hebt u er wat aan, anders leidt het maar tot

Structuurplan

Structuurplan
In het structuurplan legt de Kantoor huren Amsterdam gemeenteraad zijn toekomstig ruimtelijk beleid vast. Het was in eerste instantie bedoeld als een indicatief plan, als voorloper voor een bestemmingsplan. In de praktijk wordt voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan ook veel gewerkt met nota’s en structuurplannen of-schetsen, maar deze hebben veelal niet de formele status van een structuurplan. Bestemmingsplan
Het bedrijfspand huren Arnhem bestemmingsplan is hét instrument om aan het planologische beleid gestalte te geven, want het is het enige plan dat de burgers rechtstreeks bindt; het plan heeft zogezegd juridische gevolgen. Het belangrijkste juridische gevolg is dat, tenzij vrijstelling is verleend (zie hierna), de aanvraag van een bouwvergunning moet worden geweigerd als deze niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt in het algemeen door de gemeenteraad opgesteld en heeft twee functies: enerzijds die van ruimtelijke ontwikkelings

OVERIGE JURIDISCHE ASPECTEN

richtingen en anderzijds die van gebruik, beheer en handhaving. In het bestemmingsplan wordt de bestemming van het in het plan begrepen gebied aangewezen en worden zo nodig in verband met die bestemming voorschriften gegeven omtrent het kantoor huren den haag  gebruik van de grond en de zich daarop bevindende opstallen. Naast gebruiksvoorschriften bevat het bestemmingsplan voorschriften ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, het bebouwingsoppervlak en de helling van daken, de zogenaamde bouwvoorschriften. Vrijstellingsmogelijkheden van het bestemmingsplan
A. Zelfstandige projectprocedure artikel 19 WRO
De gemeenteraad kan voor de verwezenlijking van een project vrijstelling verlenen van het geldende bestemmingsplan, mits het plan is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en vooraf van GS de verklaring is ontvangen dat zij tegen het verlenen van vrijstelling geen bezwaar hebben. Het vrijstellingsbesluit moet een omschrijving van het project bevatten, evenals de ruimtelijke onderbouwing en de afwegingen die aan het verlenen van vrijstelling ten grondslag liggen. Vereisten voor projectvrijstelling:
a. Relatie met toekomstig beleid3. Als een gemeenteraad vrijstelling wil verlenen, dient daarvoor een goede ruimtelijke onderbouwing gegeven te worden. Bij voorkeur wordt hieronder een gemeentelijk structuurplan verstaan. Indien er geen gemeentelijk structuurplan is of wordt opgesteld, moet bij de ruimtelijke onderbouwing in elk geval worden ingegaan op de relatie met het geldende bestemmingsplan, of gemotiveerd worden waarom het te realiseren project past binnen de (toekomstige) bestemming van het betrokken gebied.
b. Verklaring van geen bezwaar. Voordat de gemeenteraad vrijstelling mag verlenen, moet de raad beschikken over een verklaring van geen bezwaar van GS. Als criterium voor de weigering van een verklaring van geen bezwaar noemt de wet: strijd met een goede ruimtelijke ordening.
3 Ten opzichte van het bedrijfspand huren tilburg  oude artikel 19 wordt in het nieuwe artikel 19 (Stb. 1999, 302 in werking getreden per 3 april 2000) de band met het toekomstige bestemmingsplan doorgesneden. De gedachte van anticipatie op een aanstaande bestemmings- planherziening, zoals verwoord in het oude artikel 19, is daarmee verdwenen.
203

De ruimtebehoefte

Afspraken en werkwijzen

De ruimtelijke analyse leidt uiteindelijk tot de berekening van de ruimtebehoefte. Daarbij is het belangrijk te weten wat voor soort vloeroppervlakte bedoeld wordt. Er is namelijk verschil tussen de vloeroppervlakte die voor de gebruiker van waarde is (de ‘nuttige vloeroppervlakte’) en de vloeroppervlakte die de kantoorpand te huur Amsterdam bouwer uiteindelijk moet realiseren (de ‘bruto- vloeroppervlakte’).
VERSCHILLENDE SOORTEN VLOEROPPERVLAKTEN
De volgende tabel geeft een overzicht van de verschillende soorten vloeroppervlakten kantoorgebouw. De definities van soorten vloeroppervlakten zijn volgens de Nederlandse norm NEN 2580: ‘Oppervlakten en inhouden van gebouwen’.
De nuttige vloeroppervlakte is de vloeroppervlakte van bruikbare ruimtes. Dit zijn kantoren, bedrijfshallen, sanitaire ruimtes, kantine en huishoudelijke ruimtes. De nuttige vloeroppervlakte wordt voor iedere bouwlaag apart gemeten. De bedrijfspand huren Arnhem som van nuttige vloeroppervlakten per bouwlaag is de totale nuttige vloeroppervlakte van een gebouw.

 COMMERCIEEL VASTGOED
Werkplek per persoon

Circulatieruimte tussen werkplekken
Bijkomende ruimten binnen afdeling*
Buitenberging Stallingsruimte   Indelingsverlies (circa 4% tot 12% van bruto)
Horizontaal-verkeersoppervlakte (gang, hal)
Niet-statische bouwdelen (verplaatsbare binnenwanden, giaslijncorrectie)
Verticaal-verkeersoppervlakte (trap, lift, hellingbaan) Installatie-oppervlakte (technische ruimten) Statische bouwdelen (constructie-oppervlakte)
Ruimten lager dan 1,5m.
* Spreekkamers, archiefruimten binnen de afdeling ** Postkamer, archieven, repro, vergaderruimten, kantine, werkplaatsen, opslagruimten *** Toiletgroepen, garderobes, werkkasten
Figuur 4.7: Tabel NEN 2580
Bij het maken van een ruimteberekening voor een PvE wordt de nuttige vloeroppervlakte bij voorkeur als uitgangspunt genomen. Het is namelijk de vloeroppervlakte die de gebruiker vraagt. De uitkomst van de berekening van de nuttige vloeroppervlakte wordt vervolgens opgehoogd met oppervlakten voor gangen, trappen, hallen, constructie en installaties.

DE GEBRUIKER INDELINGSVERLIES

Bij het begrip ‘nuttige vloeroppervlakte’ schuilt een adder onder het gras. Er is namelijk een verschil tussen de nuttige vloeroppervlakte zoals deze wordt berekend in het PvE, en de nuttige vloeroppervlakte zoals die later meetbaar is in het ontwerp. Een ontwerper zal er vrijwel nooit in slagen de gevraagde reeks van ruimtes uit het PvE zonder verschil te vertalen in zijn ontwerp. Sommige ruimtes worden in het ontwerp iets groter, andere iets kleiner dan gevraagd. Het  winkelpand te huur Tilburg verschil tussen ‘geprogrammeerde nuttige vloeroppervlakte’ en ‘gerealiseerde nuttige vloeroppervlakte’ wordt het indelingsverlies genoemd. Bij nieuwbouwprojecten bedraagt dit circa 5%, bij hergebruik van beschikbare huisvesting kan het echter oplopen tot wel 15%! De ‘geprogrammeerde nuttige vloeroppervlakte’ wordt ook wel aangeduid als ‘functioneel nuttig’, hoewel dit geen genormeerde term is.
Figuur 4.8: Indelingsverlies

VERHUURBARE VLOEROPPERVLAKTE

De ‘verhuurbare vloeroppervlakte’ is de nuttige vloeroppervlakte, nu echter vermeerderd met de oppervlakte van ‘horizontale verkeersruimtes’. Dit zijn gangen, hallen en circulatieruimtes rondom bijvoorbeeld liften. Ook de vloeroppervlakte die wordt ingenomen door verplaatsbare binnenwanden, wordt tot de verhuurbare vloeroppervlakte gerekend. De verhuurbare vloeroppervlakte wordt voor iedere bouwlaag apart gemeten. De kantooruimtee te huur Den Haag  totale verhuurbare vloeroppervlakte is de som van de verhuurbare vloeroppervlakten per bouwlaag. Bij het bepalen van de verhuurbare vloeroppervlakte wordt het begrip ‘glaslijncorrectie’ gehanteerd. Dit houdt in dat op een hoogte van 1.50 m boven de vloer de horizontale projectie van de vensterbanken tot de verhuurbare vloeroppervlakte wordt gerekend. B RUTOVLOEROPPERVLAKTE
De brutovloeroppervlakte bestaat uit de verhuurbare vloeroppervlakte, vermeerderd met de oppervlakte van ‘verticale verkeersruimtes’ (liften, trappen), de oppervlakte van draagconstructie (dragende wanden, kolommen) en gevel, technische ruimtes en leidingschachten. Kortom, de totale oppervlakte van het te realiseren gebouw. Ook de brutovloeroppervlakte wordt voor iedere bouwlaag apart gemeten. De som van brutovloeroppervlakten per bouwlaag is de totale brutovloeroppervlakte van een gebouw. Openingen in vloeren met een oppervlakte groter dan 2 m2 worden niet tot de brutovloeroppervlakte gerekend. Daarom wordt de vloeroppervlakte van vides, serres en atria over meerdere bouwlagen slechts één keer bij de totale brutovloeroppervlakte geteld. 4.7.2 Efficiency van het ontwerp
Wanneer de omvang van de nuttige vloeroppervlakte bekend is, wordt de benodigde vloeroppervlakte voor het gehele gebouw berekend. Dit wordt de brutovloeroppervlakte genoemd. De benodigde nuttige vloeroppervlakte wordt vermenigvuldigd met de bruto-nuttigfactor. Het verschil tussen bruto- en nuttige vloeroppervlakte wordt gevormd door gangen, hallen, trappen, liften, muren en kolommen, verplaatsbare wanden en technische ruimtes.
De bruto-nuttigfactor is in feite een maat voor de ruimtelijke efficiency van een ontwerp. Hoe dichter de factor de 1 nadert, hoe efficiënter het ontwerp. Voor een efficiënt kantoorgebouw bedraagt de bruto-nuttigfactor circa 1,5. Deze kan variëren van 1,45 tot 1,65. Bij bestaande kantoorgebouwen kan de bruto-nuttigfactor oplopen tot waarden van 1,8 a 2,0. Dit geldt veelal bij (her)indeling van oudere, monumentale panden.
138
DE GEBRUIKER
Tevens is de bruto-nuttigfactor een indicator voor de ruimtelijke vrijheid van de architect. De afmetingen van gangen en hallen zijn sterk bepalend voor de beleving van de ruimtelijkheid van een gebouw. Wanneer er weinig ruimte gereserveerd is voor hal, gangen en trappen, heeft de architect minder mogelijkheden om te spelen met de groepering van ruimtes. Bij het maken van een PvE moet een bruto-nuttigfactor worden gekozen, die redelijk is gegeven de aard van de ontwerpopgave en die in overeenstemming is met de gewenste representativiteit en ruimtelijkheid.
Minimaal (circa 1,4)
Eenvoudig
Gemiddeld (circa 1,5)
De bruto-nuttigfactor behoeft niet voor het gehele gebouw hetzelfde te zijn. Het PvE kan bijvoorbeeld voor een deel worden bepaald door grotere vloeroppervlakten, zoals bijvoorbeeld archiefruimtes, maga- zijnen of bedrijfshallen, terwijl een ander deel bestaat uit kantoorruim- tes. Voor grotere ruimtes kan een lagere bruto-nuttigfactor volstaan dan voor kleinere ruimtes, bijvoor- beeld 1,2 voor archieven versus 1,5 voor kantoren.
Figuur 4.10: Bruto-nuttig factoren
139
hoofdstuk 4
hoofdstuk 4
COMMERCIEEL VASTGOED
In de volgende tabel wordt de verhouding van de verschillende soorten vloeroppervlakten als percentage van de brutovloeroppervlakte voor een kantoorgebouw van circa 500 werkplekken weergegeven. De getallen zijn bedoeld als indicatie.

Vloeroppervlakte % van bruto-   per kantoorwerkplek vloeroppervlakte Soort vloeroppervlakte • Kantoorwerkplek • circulatieruimte tussen  12,0 m2 40% werkplekken • afdelingsgebonden archief • afdelingsgebonden j > 3,5 m2 12% vergaderruimtes J    • Centrale vergaderruimtes ~1 • Sanitair j • Kantine • Centrale archieven j • Huishoudelijke ruimtes J > 4,0 m2 13%
Totale nuttige vloeroppervlakte per kantoorwerkplek ‘geprogrammeerd’ 19,5 m2 65% • Indelingsverlies  1,5 m2 5%
Totale nuttige vloeroppervlakte per
kantoorwerkplek ‘gerealiseerd’  21,0 m2 70% • Horizontale verkeersruimte    (gang, hal)  2,7 m2 9%
• Constructieoppervlakte gerelateerd

aan verhuurbare ruimte (verplaatsbare binnenwanden) inclusief glas-   lijncorrectie (= 1%)  1,2 m2 4%
Totale verhuurbare vloeroppervlakte
per kantoorwerkplek  24,9 m2 83% • Verticale verkeersruimte (trap, lift) 2,4 m2 8% • Technische installatieruimtes  1,2 m2 4%
• Constructieoppervlakte (draag-

constructie, gevel, kolommen, vaste binnenwanden)
1,2 m2 4% • Ruimtes lager dan 1,5 m  0,3 m2 1%
Totale brutovloeroppervlakte per kantoorwerkplek
30,0 m2 100%

Verhuur en/of verkoop

Verhuur en/of verkoop

bedrijfspand huren Arnhem

De verhuur en/of verkoop van het project start vaak voordat de bouw van het project begint. In veel gevallen met bijvoorbeeld bedrijfspand huren Arnhem is verhuur of verkoop van een zeker gedeelte van het project zelfs het criterium op grond waarvan tot daadwerkelijke realisatie wordt overgegaan. In het verleden werd door gemeenten nog wel eens een bouwplicht vastgelegd in een grond- of ontwikkelingscontract om te voorkomen dat grond braak bleef liggen.

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN

goedrecessie van beginjaren ’90 stelden gemeenten juist eisen aan het percentage voorverhuur (meestal 60%) voordat een ontwikkeling kon worden gestart. Eenmaal gerealiseerd zijn de volgende stappen mogelijk:
• Overdracht van het gebouwde object door de ontwikkelaar aan de eige- naar-bewoner of eigenaar-gebruiker. • Overdracht van het gebouwde object door de ontwikkelaar aan de belegger. De belegger verhuurt het gebouw aan de gebruiker. • De bedrijfsruimte huren amsterdam ontwikkelaar houdt het project zelf in portefeuille, en treedt in dit geval op als verhuurder en beheerder.
Voor een belegger is het belang van goede verhuur duidelijk. Ook voor de ontwikkelaar en de bouwondernemer is dat belangrijk. Een volledig verhuurd project betekent immers minder risico voor de potentiële koper. Hierdoor wordt de kantoorpand te huur in Arnhem  marktwaarde van het ontwikkelde project groter. Bij de verkoop van een project zijn veelal makelaars of vastgoedadviseurs betrokken. In de uiteindelijke transactie tussen ontwikkelaar en eigenaar kunnen allerlei garanties gegeven zijn, niet alleen ten aanzien van de bouwtechnische kwaliteit, maar ook huurgaranties.
De makelaar
De makelaar is een onafhankelijk adviseur die bemiddelt bij vastgoedtransacties. Sinds 2000 is de beschermde titel en de beëdiging van de makelaar verdwenen. In totaal zijn er meer dan 5.300 ‘vastgoedbemiddelaars’ actief op de Nederlandse markt. Het merendeel is kleinschalig en richt zich vooral op de woningmarkt. Een makelaar in onroerende zaken behartigt de belangen van één partij, die van de aanbieder van het vastgoed (verkoper/verhuurder) of die van de vragende partij (koper/huurder). Daarnaast treedt de makelaar op als taxateur van onroerende zaken. Voor al deze taken ontvangt de makelaar traditioneel ‘courtage een percentage van de huur- of koopsom of de (getaxeerde) waarde. Steeds vaker is dit percentage onderhandelbaar. Een grote toegevoegde waarde van de makelaar is, dat hij kennis heeft van veelal zeer lokaal bepaalde marktomstandigheden. Grotere makelaarskantoren zijn steeds minder transactiegericht en treden vaker op als adviseur. Zo wordt een potentiële klant vroeger in
COMMERCIEEL VASTGOED

het proces bereikt, en kan beter worden ingespeeld op specifieke behoeften. Een kanttekening kan worden geplaatst bij het samengaan van de adviesfunctie en de bemiddelingsfunctie bij één partij. Grotere makelaarskantoren hebben aparte onderzoeksafdelingen, die de kennis over de markt vastleggen in een hoeveelheid jaarlijkse rapporten. Een tweede ontwikkeling is, dat de makelaar ook als beheerder optreedt. Een eerste reden hiervoor is, dat beheeractiviteiten een continue omzet genereren die een goede combinatie vormt met de kantoorruimte te huur Den Haag andere disciplines zoals bemiddeling bij transacties. Een tweede reden hiervoor is dat uit beheeractiviteiten belangrijke strategische en commerciële informatie verkregen, aan de hand waarvan nieuwe gebruiksconcepten kunnen worden ontwikkeld.