Tagarchief: bedrijfsruimte huren amsterdam

De kasstroom

De huurder brengt de kasstroom vanuit het vastgoedobject naar de eigenaar tot stand. Het is belangrijk dat het beleid is gericht op het tevreden houden van de huurder, nu en in de toekomst. Via de metingen vanuit het bedrijfsruimte huren amsterdam klantperspectief in de Balanced ScoreCard wordt de kwal iteit gemeten die de organisatie aan de huurder biedt. Zo wordt bekeken of het aantal klachten van huurders, het planmatig en correctief onderhoud, de kwa l iteit van de vastgoedobjecten bedrijfspand huren Arnhem en de hu isvestingssatisfactie aan de normen voldoen. Zie hoofdstuk 1 0. 1 .7 over de Balanced ScoreCard voor een concrete invulling van het klantperspectief. Beschrijving van het bezit Alvorens een oordeel te kunnen vormen over een vastgoedbedrijf is het nodig een helder beeld te hebben van de opbouw van het bezit, dan wel van de vastgoedobjecten die het vastgoedbedrijf in beheer heeft. Het beeld dat men zich zal vormen van een 1 70 VASTGOEDMANAGEMENT OP BELEIDSVLAK/STRATEGISCH NIVEAU 6.2 vastgoedbedrijf met een ‘oud’ vastgoedbezit, waarvan de objecten gesitueerd zijn op slechte locaties en verhuurd zijn aan zwakke huurders, zal sterk verschillen met dat van een vastgoedbedrijf dat het beheer voert over een gevarieerd bezit naar leeftijd, type, huurders en geografische spreiding. Het vastgoedbedrijf dat een gevarieerd bezit heeft loopt een minder groot risico, mocht één bepaald type niet goed renderen. Daarnaast kantoorruimte huren centrum Eindhoven is het nodig inzicht te hebben in de opbouw van het vastgoed om beter in staat te zijn het vastgoedbedrijf te spiegelen aan andere vastgoedbedrijven. Belangrijke karakteristieken van het bezit zijn: – bouwjaar; – locatie: – geografische ligging (bijvoorbeeld o.b. v. CBS-wijkindeling); – kwaliteit locatie (bijvoorbeeld ABC-classificatie kantoorgebouwen). – bouwmethode; – verhuurbaar oppervlak; – type vastgoed (woningen, kantoren, bedrijfsruimten of winkels), goedkope kantoorruimte huren den haag subklasse en functie (bijvoorbeeld woningen in topsegment of sociale huursector, een sporthal voor sportbeoefening, enz.); – gemiddelde huurprijs per vierkante meter of eenheid; – technische kwaliteit; – functionele kwaliteit; – ruimtelijke kwaliteit; – monumentale status. Om snel inzicht te krijgen in de karakteristieken van het vastgoedbezit op portefeuilleniveau kan men bij de presentatie van de gegevens het beste gebruikmaken van grafieken en tabellen.

Het herzien van spelregels

De overheid kan door het herzien van spelregels (wetten) de positie en vooruitzichten van vastgoedorganisaties – zoals de bedrijfsruimte huren amsterdam woningcorporaties – behoorlijk in de war sturen. Zo is voor de overheid de slechte kwaliteit van bedrijfsterreinen, veroorzaakt door leegstand en als gevolg daarvan verpaupering, een doorn in het oog. De Nederlandse overheid had geen greep op deze situatie en wilde door het invoeren van een belasting op leegstand van bedrijfspand huren Arnhem bedrijfspanden een potje voor herstructurering creëren om oude bedrijfspanden aan te pakken. De kosten voor de herstructurering van bedrijventerreinen zijn in 2008 geschat op ruim € 6 miljard. Het gaat hier om 1 6.000 hectare bedrijfsterrein op een totaal van 97.000 hectare. De leegstandsheffing, die er uiteindelijk niet komt, zou weer een extra kostenpost zijn voor de eigenaren van bedrijfsgebouwen en het kantoorruimte huren centrum Eindhoven rendement nog meer onder druk zetten. Met het afblazen van de leegstandsheffing ziet de overheid de prikkel tot opwaardering van bedrijfsterreinen wegvallen. Mogelijk biedt de kraakwet die prikkel wel. Deze bedrijfsruimte te huur te Den Haag nieuwe wet betekent dat vastgoedbezitters minder tijd krijgen om bij leegstand een nieuwe huurder te vinden. Waar een pand voorheen pas na een jaar mocht worden gekraakt, is het nu de bedoeling dat een gemeente na een half jaar samen met de vastgoedbezitter naar een oplossing zoekt. Lukt dat niet, dan moet de gemeente zelfstandig zorgen voor een oplossing. “Illegale krakers worden dan vervangen door legaal krakende gemeenten,” aldus Frank van Blokland, directeur van de branchevereniging voor vastgoedbezitters IVBN in het NRC Handelsblad van 16 oktober 2009. Het zoeken en vinden van rendabele product-marktcombinaties berust op uitgebreid marktonderzoek en het opstellen van een strategische visie. Een portfolioanalyse is noodzakelijk om overzicht te verkrijgen over het gehele vastgoedbezit. Overzicht is nodig ten aanzien van de exploitatie, de huisvestingssatisfactie, de vastgoedkwaliteit en het directe en indirecte rendement. Het resultaat van een dergelijk proces kan grote gevolgen hebben. Zo bracht VastNed in 2008 via de media naar buiten dat de verkoop van hun winkelruimte in Spanje bijna rond was en dat het plan bestond om de opbrengst in winkelcentra in Turkije te investeren. Winkelcentra in Spanje in portefeuille vormden op dat moment een risico, omdat de Spaanse vastgoedmarkt in 2008 in het slop was geraakt ( Bron: Het Financieele Dagblad, 9 september 2008). Op basis van het verkregen overzicht kunnen per complex strategieën worden voorgesteld: het vastgoed handhaven, herontwikkelen, afstoten door verkoop of door sloop of wellicht nieuw ontwikkelen. Belangrijk daarbij is om constant oog te hebben voor de klant, immers “wie de klant niet begrijpt mist de basis voor een goed huisvestingsontwerp”. Steeds vaker maken vastgoedondernemingen niet alleen strategische plannen gefocust op de kansen, maar ook risicoanalyses met betrekking tot de mogelijke risico’s: bedrijfsrisico’s, strategische risico’s en operationele risico’s, zoals commerciële – technische en financieel-juridische risico’s – zodat de manager op het ergste is voorbereid. Hij weet als geen ander dat winst en verlies soms zeer dicht bij elkaar liggen. De instorting van een bedrijf begint in de regel met een inschattingsfout. Klachten over klimaat in Hoftoren leidden ertoe dat alle plafonds van de 29 verdiepingen weer moesten worden geopend. Niet alleen de gevelplaten van de Hoftoren zijn onbetrouwbaar, ook het binnenklimaat laat te wensen over.

Philips bouwt in Eindhoven

Philips bouwt in Eindhoven voor (€ 410 miljoen) een nieuw toptechnologiecentrum voor 8.000 mensen. De campus wordt een concentratie van onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten, bedrijfsruimte huren amsterdam die nu over verschillende plaatsen in Eindhoven zijn verspreid. Philips wil een meerwaarde bereiken door het bundelen van research, ontwikkeling en proces- en productietechnologie van onder meer het Centrum voor Fabricage Technieken, Electronic Manufacturing Technology en de hoofdkantoren van Halfgeleiders en Componenten (focus op effectiviteit en efficiëntie in de organisatie; materieel vermogen). De campus moet een open karakter en een internationale uitstraling krijgen (marketingbeleid van de organisatie; commercieel vermogen). Zo wordt de honderden bedrijfspand huren Arnhem meters lange parkeergarage aan de kant van de A2 gebruikt om Philipsproducten of illustraties van activiteiten af te beelden. De arbeidsmarkt voor technici is schaars. Om goede mensen te kunnen lokken uit Nederland en het buitenland moeten we hun een aansprekende werkomgeving bieden (personeelsbeleid van de organisatie; sociaal vermogen). De onderzoekers en ontwikkelaars op de campus moeten prettig kunnen werken en leven. Er gaat nog altijd niets boven persoonlijk contact. We willen de bewoners zo veel mogelijk met elkaar in contact brengen. Behalve in de restaurants kunnen zij elkaar treffen op tennisbanen, in winkeltjes en in de bibliotheek. Bovendien wordt kantoorruimte huren centrum Eindhoven elk bureau uitgerust met de meest geavanceerde communicatieapparatuur voor onder meer videoconferencing (personeels- en communicatiebeleid; sociaal en commercieel vermogen). Daarnaast worden de kantoren zo flexibel mogelijk ingericht en bezet. Veel projecten zullen immers niet lang duren (focus op flexibiliteit; commercieel en denkvermogen). De campus zal in eerste instantie alleen Philipsbedrijven huisvesten. Philips wil hier echter niet te dogmatisch in zijn en kan de campus ook voor 135 5.3 VASTGOEDMANAGEMENT andere bedrijven toegankelijk maken (focus op samenwerking en leren van elkaar; denkvermogen). De panden waar Philips uit wegtrekt zullen deels worden gebruikt om kantoorpand te huur in Den Haag werknemers te huisvesten die nu nog in oude panden zitten. ( Bron: Eindhovens Dagblad, 9 januari 1 999) Kritische fasen tijdens de exploitatie van gebouwen zijn vooral de verzadigingsfase en de teruggangsfase. Treedt laatstgenoemde fase op voordat het gebouw is afgeschreven, dan zullen er exploitatieverliezen ontstaan. Bij het afstoten van een gebouw zal dan sprake zijn van een resterende boekwaarde die boven de verkoopprijs ligt. Gebouwen kennen een lange levensduur. Indien een gebouw eerder dan gepland moet worden aangepast of gesloopt, zullen de verliezen aanzienlijk zijn. Het is dan ook de kunst een gebouw zo lang mogelijk in exploitatie te houden. Zorgvuldig met een gebouw omgaan is noodzakelijk. Het is van belang op tijd in te spelen op signalen dat vraag en aanbod niet meer op elkaar aansluiten, of dat een gebouw te vroeg in de verzadigingsfase terechtkomt. Een gebouw verliest zijn functie op het moment dat het tijdens de levenscyclus overgaat van de verzadigingsfase in de teruggangsfase. In de regel voltrekt een dergelijk proces zich binnen enkele jaren, voordat duidelijk wordt dat een object in de teruggangsfase terecht is gekomen.

Welke soorten trends zijn er?

Welke soorten trends zijn er?
We kunnen een onderscheid maken in macro-, mini- en microtrends.
Macrotrends
De bedrijfsruimte huren amsterdam term ‘macro’ heeft niets met de omvang van de trend te maken, maar eerder met de sporen die deze nalaat in de bedrijfspand huren Arnhem maatschappij. Macrotrends veranderen langzaam het normen- en waardenpatroon van onze samenleving. De levensduur van een macrotrend kan enorm variëren. We moeten rekening houden met periodes van 15 tot 50 jaar. Trends komen zeer langzaam op en zijn daardoor zo goed als onzichtbaar. De kantoorruimte huren centrum Eindhoven langzame ontwikkeling van trends betekent dat we onbewust worden meegesleurd en een trend als vanzelfsprekend ervaren. Pas vele jaren later worden we ons dan bewust van wat ons is overkomen. Macrotrends hebben vaak een overrompelende kracht. Vanwege het langzame tempo waarin een macrotrend zich doorzet hoort men vaak: “Oh, het zal mijn tijd wel duren!” Echter, door de overrompelende kracht van een macrotrend heeft deze houding vaak desastreuze gevolgen. Managers die macrotrends vroegtijdig waarnemen en hierdoor als het kantoorpand te huur in Den Haag ware een maatschappelijke stroming kunnen voorspellen, zijn in het voordeel bij het waarborgen van de continuïteit van de eigen organisatie. Wat we ook doen, een macrotrend kunnen we niet voorkomen, hoogstens iets vertragen.

Minitrends
Minitrends vormen één van de vele verschijnings- en verspreidingsvormen van een macrotrend. Ze laten kleinere en ondiepere sporen na en hebben een veel kortere levensloop. Ze worden vaak verward met de onderliggende macrotrend. Een minitrend geeft echter veel minder richting aan ons leven dan een macrotrend, maar is daarentegen wel beter waar te nemen. Hierdoor zijn we ons sneller en beter bewust van een minitrend dan van een macrotrend. Minitrends hebben een levensduur van 5 tot 15 jaar.

het model

het model

In het bedrijfspand huren Arnhem model staat de exploitatierekening van de verhuurder centraal. Deze is de verbindende schakel tussen verhuurder, huurder en het bedrijfsruimte huren amsterdam vastgoedobject. Wijzigingen aan de huurderszijde worden geregistreerd via dalende of stijgende huuropbrengsten. Wijzigingen aan de zijde van de verhuurder en het vastgoed komen tot uiting op de kostenzijde van de verlies- en winstrekening.
De vervalspiraal van het vastgoed is op te delen in drie deelspiralen, die door de rechthoeken in het model zijn weergegeven: A. financieel-fysieke spiraal; B. sociaal-fysieke spiraal; C. financieel-sociale spiraal.
Ad. A: Financieel-fysieke spiraal In figuur 1-9 is het financieel-fysieke vervalproces schematisch weergegeven.
Het financieel-fysieke vervalproces van vastgoed start vaak op het moment dat de verhuurder zich genoodzaakt voelt de onderhoudsuitgaven te verlagen. De onderhouds- beperking heeft in eerste instantie vooral betrekking op het planmatige onderhoud. Beperking van het onderhoud leidt bij het kantoorruimte te huur Den Haag vastgoedobject tot een toename van het achterstallige onderhoud. Hierdoor daalt de kwaliteit van de aangeboden vastgoed- diensten. De kantoor huren in Tilburg huisvesting voldoet niet meer aan de wensen van de huurder, waardoor deze op zoek gaat naar alternatieve huisvesting. Of hij zal een lagere huurprijs bedingen bij verlenging van een aflopend huurcontract.

Waardebepaling volgens de WOZ

Waardebepaling volgens de WOZ
De WOZ maakt voor de  bedrijfsruimte huren amsterdam waardebepaling onderscheid tussen woningen en nietwoningen. Voor woningen (en beschermde monumenten) moet de waarde in het economisch verkeer worden bepaald. In de  bedrijfsgrond huren Arnhem eerdergenoemde Waarderingsinstructie wordt als waarderingsmethode de ‘vergelijkingsme- thode’ gesuggereerd. Daarbij worden, kort samengevat, feitelijke transactieprijzen van vergelijkbare woningen als uitgangspunt genomen. Van woningen zijn, zeker in vergelijking met niet-woningen, veel verkoopprijzen beschikbaar, waardoor in de  kantoorpand te huur in Den Haag meeste gevallen met behulp van vergelijkingen effectief en efficiënt de waarde van een object in het economisch verkeer kan worden bepaald. In de Waarderingsinstructie zijn uitgebreide randvoorwaarden beschreven met betrekking tot de transactieprijzen die gehanteerd kunnen worden en de woningen die als referentie kunnen dienen.
Wijziging van de waarde van de onroerende zaak, bijvoorbeeld als gevolg van renovatie of uitbreiding, kan leiden tot een nieuwe beschikking binnen de periode van vier jaar. Hiervoor zijn drempels opgenomen in de WOZ. Ook nieuwe eigenaren of gebruikers kunnen een nieuwe beschikking aanvragen, waartegen beroep kan worden aangetekend.

http://www.baxhouthandel.com/houten-vloeren/

www.jilster.nl/afscheid-collega 

FISCALITEITEN
Voor niet-woningen geldt van de waarde in het economisch verkeer of de vervangingswaarde de hoogste waarde. Bij de  kantoorruimte huren centrum Eindhoven waarde in het economisch verkeer wordt uitgegaan van de waarde voor een andere dan de huidige eigenaar, bij de vervangingswaarde wordt de waarde voor de huidige eigenaar als uitgangspunt genomen. Een aantal vastgoedobjecten is immers dermate incourant dat er geen sprake kan zijn van ‘economisch verkeer’. Voorbeelden van objecten waarvoor weinig of geen kopers zijn te vinden, zijn elektriciteitscentrales, rioolwaterzuiveringen, brandweerkazernes, universiteitsgebouwen en sanatoria

 

 

Verhuur en/of verkoop

Verhuur en/of verkoop

bedrijfspand huren Arnhem

De verhuur en/of verkoop van het project start vaak voordat de bouw van het project begint. In veel gevallen met bijvoorbeeld bedrijfspand huren Arnhem is verhuur of verkoop van een zeker gedeelte van het project zelfs het criterium op grond waarvan tot daadwerkelijke realisatie wordt overgegaan. In het verleden werd door gemeenten nog wel eens een bouwplicht vastgelegd in een grond- of ontwikkelingscontract om te voorkomen dat grond braak bleef liggen.

ONTWIKKELEN, BOUWEN EN GEBRUIKEN

goedrecessie van beginjaren ’90 stelden gemeenten juist eisen aan het percentage voorverhuur (meestal 60%) voordat een ontwikkeling kon worden gestart. Eenmaal gerealiseerd zijn de volgende stappen mogelijk:
• Overdracht van het gebouwde object door de ontwikkelaar aan de eige- naar-bewoner of eigenaar-gebruiker. • Overdracht van het gebouwde object door de ontwikkelaar aan de belegger. De belegger verhuurt het gebouw aan de gebruiker. • De bedrijfsruimte huren amsterdam ontwikkelaar houdt het project zelf in portefeuille, en treedt in dit geval op als verhuurder en beheerder.
Voor een belegger is het belang van goede verhuur duidelijk. Ook voor de ontwikkelaar en de bouwondernemer is dat belangrijk. Een volledig verhuurd project betekent immers minder risico voor de potentiële koper. Hierdoor wordt de kantoorpand te huur in Arnhem  marktwaarde van het ontwikkelde project groter. Bij de verkoop van een project zijn veelal makelaars of vastgoedadviseurs betrokken. In de uiteindelijke transactie tussen ontwikkelaar en eigenaar kunnen allerlei garanties gegeven zijn, niet alleen ten aanzien van de bouwtechnische kwaliteit, maar ook huurgaranties.
De makelaar
De makelaar is een onafhankelijk adviseur die bemiddelt bij vastgoedtransacties. Sinds 2000 is de beschermde titel en de beëdiging van de makelaar verdwenen. In totaal zijn er meer dan 5.300 ‘vastgoedbemiddelaars’ actief op de Nederlandse markt. Het merendeel is kleinschalig en richt zich vooral op de woningmarkt. Een makelaar in onroerende zaken behartigt de belangen van één partij, die van de aanbieder van het vastgoed (verkoper/verhuurder) of die van de vragende partij (koper/huurder). Daarnaast treedt de makelaar op als taxateur van onroerende zaken. Voor al deze taken ontvangt de makelaar traditioneel ‘courtage een percentage van de huur- of koopsom of de (getaxeerde) waarde. Steeds vaker is dit percentage onderhandelbaar. Een grote toegevoegde waarde van de makelaar is, dat hij kennis heeft van veelal zeer lokaal bepaalde marktomstandigheden. Grotere makelaarskantoren zijn steeds minder transactiegericht en treden vaker op als adviseur. Zo wordt een potentiële klant vroeger in
COMMERCIEEL VASTGOED

het proces bereikt, en kan beter worden ingespeeld op specifieke behoeften. Een kanttekening kan worden geplaatst bij het samengaan van de adviesfunctie en de bemiddelingsfunctie bij één partij. Grotere makelaarskantoren hebben aparte onderzoeksafdelingen, die de kennis over de markt vastleggen in een hoeveelheid jaarlijkse rapporten. Een tweede ontwikkeling is, dat de makelaar ook als beheerder optreedt. Een eerste reden hiervoor is, dat beheeractiviteiten een continue omzet genereren die een goede combinatie vormt met de kantoorruimte te huur Den Haag andere disciplines zoals bemiddeling bij transacties. Een tweede reden hiervoor is dat uit beheeractiviteiten belangrijke strategische en commerciële informatie verkregen, aan de hand waarvan nieuwe gebruiksconcepten kunnen worden ontwikkeld.