Opdrachtgever heeft minder invloed op de uitvoering van de werkzaamheden van de aannemer De aannemer is bij prestatiecontracten vrij in de uitvoering van het onderhoud. De opdrachtgever verliest aan invloed om de uitvoering van het onderhoud te sturen. Daarom wil de opdrachtgever bedrijfsruimte huren amsterdam alleen prestatiecontracten afsluiten met aannemers waarmee men goede ervaringen heeft. Controle op naleving van de prestatie-eisen De opdrachtgever draagt door middel van prestatiecontracten een belangrijk deel van het technisch beheer van het vastgoed over aan de aannemer. De opdrachtgever zal toch de naleving van de prestatie-eisen willen controleren. Dit zal andere kwaliteiten van bedrijfspand huren Arnhem de organisatie van de opdrachtgever vragen. In het onderzoek blijken de volgende problemen te ontstaan bij het aangaan van prestatiecontracten; problemen met definiëring van de kwaliteitsniveaus 54,5%; onvoldoende praktijkervaring 45,5%; ontbreken van normen/richtlijnen 24,2%; problemen met de kwaliteitsbewaking 24,2%; interne weerstand 21,l %. Bovenstaande problemen hebben veel met elkaar te maken. Het probleem met het definiëren van kwaliteitsniveaus is bijvoorbeeld het kantoorruimte huren centrum Eindhoven ontbreken van duidelijke normen of richtlijnen. In ieder geval moeten technische prestatie-eisen weer gekoppeld (gaan) worden aan meer functiegerichte criteria. Met deze ‘vertaalslag’ moet ervaring worden opgebouwd. Intern kunnen medewerkers bezwaar hebben tegen het loslaten van de opgebouwde expertise. Dit is deels terecht en moet niet gebeuren voordat een goede vertaling naar prestatiecontracten bedrijfsruimte te huur te Den Haag is gemaakt (zie Straub, Vijverberg en Philipsen, Onderhoudsbeleid woningcorporaties: strategisch voorraadbeleid, stuurinstrumenten en onderhoudscontracten, 2000, p. 54-55). 9.4.5 De voordelen van prestatiecontracten voor de uitvoerende partij Omzetcontinuering met betrekking tot onderhoud Door prestatiecontracten af te sluiten stelt de uitvoerende partij zich zeker van een bepaalde omzet uit geleverd onderhoud in de toekomst. Dit maakt de samenstelling van de organisatie van de onderhoudsafdeling van de uitvoerende partij inzichtelijker. Wanneer de verwachtingen juist blijken te zijn is de uitvoerende partij ‘zeker’ van bepaalde opbrengsten, winsten en dekkingen van de algemene kosten. Afstemming van uitvoeringsmomenten in de eigen organisatie Bij prestatiecontracten beschikt de uitvoerende partij over de mogelijkheid onderhoudswerkzaamheden beter te plannen in de eigen organisatie. Pieken en dalen in de onderhoudswerkzaamheden kunnen worden opgevangen met de werkzaamheden voortvloeiend uit de prestatiecontracten.

Sommige bouw- of installatiedelen zijn niet expliciet door middel van inspectie op hun conditiescore te beoordelen. De conditiescore van het betreffende bouw- of installatiedeel kan worden bepaald met behulp van de verouderingskromme (figuur 7-1 2). De conditiescore wordt gemeten met de bedrijfsruimte huren amsterdam verhouding van de leeftijd ten opzichte van de gemiddelde technische levensduur van het bouw- of installatiedeel. Dit geldt alleen voor bouw- en installatiedelen die niet volgens de in de NEN 2767 omschreven inspectiemethode te beoordelen zijn. Figuur 7-12 Conditieverloop als functie van de (rest)levensduur Theoretisch• levensduur Legenda L de (theoretische) levensduur van een bouw- of bedrijfspand huren Arnhem installatiedeel t de leeftijd van het bouw- of installatiedeel (in de grafiek uitgedrukt relatief aan L) C cond itiescore als functie van de leeftijd Risico-inventarisatie ” … Zouden alleen de gebreken worden vastgelegd zonder naar de veiligheid en de toekomstige kosten te kijken, dan zou het kwaliteitsbeeld in sommige gevallen te rooskleurig uitvallen. Het is dus nodig per gebrek ook de veiligheid en de mogelijke kostenontwikkelingen in ogenschouw te nemen. Het gebrek wordt – op basis van het meest negatief van toepassing zijnde risicoaspect – op risico ingeschaald. De risicoscore is af te lezen uit een risico-inventarisatiematrix ( zie tabel 7-11 en 7-12) en deze bepaalt wanneer er actie moet worden ondernomen. De NEN 2767 geeft een indicatie hoe een risico-inventarisatiematrix er uit zou kunnen zien (tabel 4-5). Bij PVM wordt echter een kantoorruimte huren centrum Eindhoven aangepaste versie gebruikt (tabel 7-10). De risico-inventarisatiematrix van PVM heeft als bijkomend voordeel dat hier tevens de wet- en regelgeving in opgenomen is (deze ontbreekt bij de NEN 2767). Dit zijn de minimale eisen waaraan de huisvesting moet voldoen. 241 7.3.3 VASTGOEDMANAGEMENT Tabel 7-10 Risico-inventarisatiematrix volgens NEN 2767 Prioriteit Laag Hoog bedrijfsruimte te huur te Den Haag  Risico 9 8 7 6 5 4 3 2 1 VeiligheidNolksgezondheid (1 ) (2) (3) Cultuurhis-torische waarde (1 ) (2) (3) Gebru ik en bedrijfsproces (1) (2) (3) Technische vervolgschade (1 ) (2) (3) Toename klanten-onderhoud (1 ) (2) (3) Beleving, esthetica (1 ) (2) (3) Tabel 7-11 Bepaling van de risico-inventarisatiescore volgens PVM-methode Risicogevolg Risico-effect Vei l igheid van pers./omg. (levensgevaar) Voldoet niet aan wettel ijke richtlijnen Bedrijfszekerheid/in komstenderving Doelmatigheid/functievervul l ing Belevingswaarde Ingrijpend Duidelijk Gering Tabel 7-12 Risico-inventarisatie (RI) versus onderhoudsprioriteit (PR) Risico-inventarisatie = inschaling risico-effect van het gebrek Onderhoudsconsequentie = wat te doen met het gebrek? Risico 1•H8·él!.!·f1Hii·Y Gering risico 242 1. Activiteit direct plannen 2. Activiteit op korte termijn plannen (bijvoorbeeld volgend jaar) 3. Activiteit op middel lange termijn (bijvoorbeeld tussen 2 en 5 jaar) 4. Activiteit op termijn plannen (bijvoorbeeld tussen 5 en 10 jaar) 5. Activiteit niet noodzakelijk PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.3.4 De meting sluit aan op de Rgd-methodiek en op de nieuwe norm voor een

Algemene definiëring van de kwaliteitsklassen 1. Maximaal haal baar kwal iteitsniveau. 2. Zeer hoog kwal iteitsniveau: representatief, aanpasbaar en gebrui ksvriendelijk afwerkings- en voorzieningenniveau. 3. Hoog kwa l iteitsniveau: aanpasbaar en gebruiksvriendelijk afwerkings- en voorzieningenniveau. 4. Normaal of basiskwaliteit: het afwerkings- en voorzieningenniveau is a lgemeen geaccepteerd. 5. Minimaal wettelijke kwa l iteit vormt het u itgangspunt: bedrijfsruimte huren amsterdam het afwerkings- en voorzieningenniveau wordt minimaal verhoogd. 6. Minimaal wettelijke kwal iteit. 5 Techniek: mate van uitvoerbaarheid, de technische kwaliteit. Per technisch aspect kan er een algemene omschrijving aan worden gekoppeld. Ook is een aantal materiaaltechnische aspecten in de omschrijving opgenomen: bedrijfspand huren Arnhem Mechanische eigenschappen (o.a. sterkte en stabiliteit), Brand, Explosie (o.a. brandbaarheid, brandvoortplanting), Gassen, Vloeistoffen, Vaste stoffen (o.a. waterdichtheid), Thermische eigenschappen (o.a. isolatie), Optische eigenschappen (o.a. kleurechtheid), Akoestische eigenschappen (o.a. geluidsisolatie), Elektrisch magnetisme, Straling (o.a. aarding), Energie, Verbruik (o.a. capaciteit), Toepassing kantoorruimte huren centrum Eindhoven (o.a. maatvoering), Verwerking, Uitvoering (o.a. transport) en Bediening en Onderhoud. 6 Intern: de eisen die de gebruiker/eigenaar zelf aan zijn producten stelt. Hieraan liggen verschillende interne notities ten grondslag, zoals huishoudelijk reglement, strategisch voorraadbeleid, producten boek en bedrijfshandboek. 213 7.2. 1 VASTGOEDMANAGEMENT Definities kwaliteitsklassen hoofdgroepen Elke hoofdgroep wordt nader toegelicht aan de hand van een korte definitie per kwaliteitsklasse. De bedrijfsruimte te huur te Den Haag definitie geeft een referentiekader en kan worden gebruikt voor de beschrijving van het kwaliteitsniveau per (sub )aspect. Figuur 7-5 Kwaliteitsomschrijving/ definiëring van een aspect Omschrijving kwaliteitsklassen: Klasse 1: Zeer luxe en bereikbaar toilet Klasse 2: L uxe en bereikbaar toilet Klasse 3: Redelijk luxe en bereikbaar toilet Klasse 4: Bereikbaar toilet KI asse 5: Eenvoudig toilet Klasse 6: Conform wet- en regelgeving L— —————- — Beeldverwachting Bij de beeldverwachting wordt bepaald in welke mate een gebouw representatief of herkenbaar is en in welk type omgeving het gebouw zich bevindt. Tabel 7-2 geeft een indicatie van de definities van de kwaliteitsklasse voor de beeldverwachtingsaspecten. Tabel 7-2 Algemene definitie kwaliteitsscores beeldverwachting Kwal iteitsklasse Definitie 2 3 4 5 6 214 Het gebouw staat in een zeer verzorgde omgeving, is erg herkenbaar en op alle fronten representatief. Het gebouw staat in een verzorgde omgeving, is erg herkenbaar en op alle fronten representatief. Het gebouw staat in een verzorgde omgeving, valt niet op in zijn omgeving en is representatief. Het gebouw staat in een verzorgde omgeving, is nauwelijks herkenbaar en representatief. Het gebouw staat in een onverzorgde omgeving, is n iet herkenbaar en niet representatief. Het gebouw en de omgeving voldoen aan het wettel ijk gestelde minimum.

Om efficiënt en effectief beheer van bedrijfsruimte huren amsterdam vastgoed mogelijk te maken moet een vastgoedbeheerder kunnen beschikken over eenduidige en objectieve informatie. Deze informatie is te verkrijgen door het uitvoeren van een inspectie op esthetische, ruimtelijke, bedrijfspand huren Arnhem functionele en technische aspecten van het gebouw, volgens de methode Gebouw in GebruikAnalyse (GGA). Voor de technische aspecten kan vervolgens een ConditieMeting (CM) worden ingezet, om de inspectie naar technische aspecten nader te objectiveren door de gebreken van het gebouw aan bouw- en installatieonderdelen te inventariseren. Uit de GGA – eventueel aangevuld met een ConditieMeting – blijkt de feitelijke kwaliteit van het vastgoed. Voor het opstellen van een meerjarenbeheerplan is echter niet alleen de feitelijke kwaliteit van belang, maar ook de gewenste kwaliteit, 210 PROGRAMMERINGSVLAK/TACTISCH NIVEAU 7.2.l ofwel het Programma van Eisen voor Instandhouding van Vastgoed (PvE-I). In het PvE-I worden de eisen, wensen en kantoorruimte huren centrum Eindhoven  randvoorwaarden vastgelegd waaraan vastgoed moet voldoen. Voor het uitvoeren van de GGA en voor het opstellen van het PvE-I wordt gebruikgemaakt van de VastgoedKwaliteitsMeetlat (VKM). Wanneer de technische aspecten op basis van een inventarisatie en inspectie naar gebreken zijn beoordeeld, wordt op basis daarvan het Technische Programma van Eisen voor Instandhouding ( TPvE-I) opgesteld; zie hiervoor hoofdstuk 7.3. 7 .2.1 VastgoedKwaliteitsMeetlat (VKM) Een veelvoorkomend probleem bij het beoordelen van vastgoed is het niet identiek interpreteren van overeenkomstige situaties door verschillende inspecteurs. Om bedrijfsruimte te huur te Den Haag ongelijkheid van te nemen maatregelen bij overeenkomstige situaties te voorkomen is het nodig een referentiekader – een norm – te scheppen waaraan de inspecteurs zich kunnen toetsen, teneinde tot een gelijkluidende beoordeling te komen. De VastgoedKwaliteitsMeetlat (VKM) is zo’n referentiekader. Ieder aspect is geclassificeerd in een zespuntsschaal. De kwaliteit van een locatie, gebouw, ruimte of onderdeel van een gebouw wordt bepaald door de mate waarin het voldoet aan de wensen en eisen die de gebruiker stelt. Gebruikers volgen, als het gaat om het beoordelen van gebouwen, in de regel het onderstaande patroon: in het begintraject wordt vooral ingegaan op de esthetische aspecten. Welke indruk heeft of verwacht de gebruiker van het gebouw? Welke beeld heeft men daarbij? Denk bijvoorbeeld aan representativiteit en uitstraling van het gebouw of de omgeving; – vervolgens wordt nagedacht over de omvang en het oppervlak van het gebouw, de relaties tussen de verschillende onderdelen van de te huisvesten organisatie en over de mate waarin efficiënt ruimtegebruik een vereiste is; – daarna wordt meer nagedacht over de functionaliteit van het gebouw en zijn omgeving, en komen de technische aspecten en eventueel zelfs de materiaaltechnische aspecten in beeld; tot slot komen de kosten van gebruik van het gebouw aan de orde. Wanneer is het gebouw beschikbaar en voor hoe lang? Voldoet het gebouw aan de wettelijke richtlijnen?

De overheid kan door het herzien van spelregels (wetten) de positie en vooruitzichten van vastgoedorganisaties – zoals de bedrijfsruimte huren amsterdam woningcorporaties – behoorlijk in de war sturen. Zo is voor de overheid de slechte kwaliteit van bedrijfsterreinen, veroorzaakt door leegstand en als gevolg daarvan verpaupering, een doorn in het oog. De Nederlandse overheid had geen greep op deze situatie en wilde door het invoeren van een belasting op leegstand van bedrijfspand huren Arnhem bedrijfspanden een potje voor herstructurering creëren om oude bedrijfspanden aan te pakken. De kosten voor de herstructurering van bedrijventerreinen zijn in 2008 geschat op ruim € 6 miljard. Het gaat hier om 1 6.000 hectare bedrijfsterrein op een totaal van 97.000 hectare. De leegstandsheffing, die er uiteindelijk niet komt, zou weer een extra kostenpost zijn voor de eigenaren van bedrijfsgebouwen en het kantoorruimte huren centrum Eindhoven rendement nog meer onder druk zetten. Met het afblazen van de leegstandsheffing ziet de overheid de prikkel tot opwaardering van bedrijfsterreinen wegvallen. Mogelijk biedt de kraakwet die prikkel wel. Deze bedrijfsruimte te huur te Den Haag nieuwe wet betekent dat vastgoedbezitters minder tijd krijgen om bij leegstand een nieuwe huurder te vinden. Waar een pand voorheen pas na een jaar mocht worden gekraakt, is het nu de bedoeling dat een gemeente na een half jaar samen met de vastgoedbezitter naar een oplossing zoekt. Lukt dat niet, dan moet de gemeente zelfstandig zorgen voor een oplossing. “Illegale krakers worden dan vervangen door legaal krakende gemeenten,” aldus Frank van Blokland, directeur van de branchevereniging voor vastgoedbezitters IVBN in het NRC Handelsblad van 16 oktober 2009. Het zoeken en vinden van rendabele product-marktcombinaties berust op uitgebreid marktonderzoek en het opstellen van een strategische visie. Een portfolioanalyse is noodzakelijk om overzicht te verkrijgen over het gehele vastgoedbezit. Overzicht is nodig ten aanzien van de exploitatie, de huisvestingssatisfactie, de vastgoedkwaliteit en het directe en indirecte rendement. Het resultaat van een dergelijk proces kan grote gevolgen hebben. Zo bracht VastNed in 2008 via de media naar buiten dat de verkoop van hun winkelruimte in Spanje bijna rond was en dat het plan bestond om de opbrengst in winkelcentra in Turkije te investeren. Winkelcentra in Spanje in portefeuille vormden op dat moment een risico, omdat de Spaanse vastgoedmarkt in 2008 in het slop was geraakt ( Bron: Het Financieele Dagblad, 9 september 2008). Op basis van het verkregen overzicht kunnen per complex strategieën worden voorgesteld: het vastgoed handhaven, herontwikkelen, afstoten door verkoop of door sloop of wellicht nieuw ontwikkelen. Belangrijk daarbij is om constant oog te hebben voor de klant, immers “wie de klant niet begrijpt mist de basis voor een goed huisvestingsontwerp”. Steeds vaker maken vastgoedondernemingen niet alleen strategische plannen gefocust op de kansen, maar ook risicoanalyses met betrekking tot de mogelijke risico’s: bedrijfsrisico’s, strategische risico’s en operationele risico’s, zoals commerciële – technische en financieel-juridische risico’s – zodat de manager op het ergste is voorbereid. Hij weet als geen ander dat winst en verlies soms zeer dicht bij elkaar liggen. De instorting van een bedrijf begint in de regel met een inschattingsfout. Klachten over klimaat in Hoftoren leidden ertoe dat alle plafonds van de 29 verdiepingen weer moesten worden geopend. Niet alleen de gevelplaten van de Hoftoren zijn onbetrouwbaar, ook het binnenklimaat laat te wensen over.