Bepalend voor de parkeerinkomsten zijn de openingstijden en de bezettingsgraad (die vormen samen het totale aantal verkochte uren) en het parkeertarief van een parkeerHOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 87 garage. De parkeervraag en de parkeerdruk in de directe omgeving zijn bepalend voor het gebruik van een parkeergarage. Daarnaast goedkoop kantoor huren amsterdam zijn ook de ligging, bereikbaarheid, de schaarste aan parkeerplaatsen in de directe omgeving en vindbaarheid van invloed op de gerealiseerde omzet. Het parkeertarief wordt vaak bepaald door de gemeente, in ieder geval in die zin dat het tarief sterk wordt bepaald door het gemeentelijk tariefbeleid voor parkeren in de openbare ruimte. De laatste vijf jaar stijgen de (omzetgerelateerde) huren (door hogere parkeertarieven) in de meeste gevallen sterker dan markthuren van ander goedkoop kantoor huren arnhem commercieel vastgoed. Door mobiliteitsgroei (groei van het wagenpark in Nederland) en een toenemende bereidheid om dubbelgebruik toe te staan kunnen er hogere omzetten in de garages worden behaald. Bij dubbelgebruik wordt een garage bijvoorbeeld overdag en gedurende week voor parkeren personeel gebruikt en in de avonduren of weekeinde opengesteld voor kort parkeren. De waarde van de parkeervoorziening per parkeerplaats is sterk afhankelijk van specifieke locatiekenmerken als binnenstedelijk, ziekenhuis, stationsomgeving of functiegebonden parkeren. Evenals kantoorlocaties kan voor openbare parkeergarages een onderscheid worden gemaakt in A, B en C locaties. Binnenstedelijk gelegen parkeergarages in de grotere gemeenten (top 20) zijn A locaties, parkeergarages in gemeenten met 70.000-1 20.000 inwoners, in stadsdelen van de grotere gemeenten en bij ziekenhuizen zijn B locaties, garages gelegen in de periferie en op wijkniveau zijn C locaties. Daarnaast is parkeren altijd een afgeleide van locatiegebonden functies. Andere factoren die de waarde beïnvloeden zijn: bereikbaarheid van de garage, loopafstanden tot de functies in de omgeving, verhouding capaciteit versus parkeerbehoefte, mogelijkheden dubbelgebruik. Er bestaan dus zeer goedkoop kantoor huren eindhoven grote verschillen in de waarden van parkeervoorzieningen. Deze verschillen komen tot uiting in het verschil in bruto aanvangsrendementen. Als indicatie gelden de volgende bruto aanvangsrendementen: voor A locaties 5% tot 6%, voor B locaties 6% tot 7% en voor C locaties 7% tot 8%. Bijzonder complex is de waardering van nieuw te bouwen parkeergarages in grootschalige gebiedsontwikkelingen. Er is veelal geen historisch trackrecord omtrent de parkeervraag en die parkeervraag manifesteert zich pas in volle omvang op het moment dat gebied ook zijn voltooiing nadert. Alleen door een combinatie van jarenlange ervaring met de dynamiek van gebiedsontwikkelingen en een zeer grondige analyse van de betreffende situatie en randvoorwaarden zijn specialisten in staat betrouwbare goedkoop kantoor huren den haag waarderingen te maken. Exploitatiegericht vastgoed Vastgoedcategorieën als kantoren, solitaire winkels en woningen kennen waarderingen die afgeleid worden van markthuren en marktconforme rendementen. Hierbij is een markthuur leidend in de waardering. Bij exploitatiegericht vastgoed is er over het algemeen geen markthuur van toepassing en ook geen BAR. De waarde van het vastgoed hangt af van de onderneming die het vastgoed in gebruik gaat nemen. Hierbij moeten we denken aan hotels, energiecentrales, olieraffinaderijen, pretparken en dergelijke. In dit soort situaties wordt vanuit de omzetpotentie, de kostenstructuur en de marktconforme winstverwachting een residuele kasstroom bepaald ten behoeve van het vastgoed.

Rendementseis De rendementseis is het minimale rendement dat we op een belegging willen realiseren. De Engelse term voor de rendementseis is de ‘hurdle rate’ . We gebruiken de rendementseis in een DCF berekening als discontovoet maar ook kunnen we het daadwerkelijk rendement van een belegging (de IRR) toetsen aan onze rendementseis. Belangrijk is ook dat we ons bewust zijn waarop de rendementseis van toepassing is: op het project, op het eigen goedkoop kantoor huren amsterdam vermogen in een project, vóór of na belasting. Het is niet ongebruikelijk om de rendementseis te definiëren als een nominaal rendement op onze belegging vóór financiering en vóór belastingen. De effecten van financiering en belasting kunnen we eventueel tot uiting laten komen in onze rendementseis door bijvoorbeeld de WACC te gebruiken. De rendementseis is mede gebaseerd op het economische doel van een investering. Een belegger wil niet alleen de kosten en de investeringen goedkoop kantoor huren arnhem terugverdienen maar ook een rendement op eigen vermogen realiseren. Voor bedrijfsvastgoed (corporate real estate) is huisvesting primair en rendement secundair. Het rendement dat het bedrijf op zijn bedrijfsvoering zal realiseren zal het niet zonder meer op zijn vastgoed willen of kunnen realiseren. De rendementseis is dan het rendement waarbij het bedrijf zich kostendekkend kan huisvesten. Bij de overheid zijn kostenoverwegingen belangrijker dan rendementsoverwegingen. Dit heeft te maken met het feit dat de overheid werkt met budgetten. Het gaat dan meer om het economisch optimaal aanwenden van het beschikbare budget dan om een zo hoog mogelijk rendement te halen. Bij de overheid gaat het vooral om kostprijsdekkende huisvesting. In figuur 3.13 hebben we de rendementseisen weergegeven zoals die gehanteerd worden door institutionele beleggers voor nieuwbouw vastgoed. De gegevens goedkoop kantoor huren eindhoven zijn overgenomen uit het jaarlijks onderzoek dat JLL/Troostwijk uitvoert onder institutionele beleggers. 70 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN G EBIEDEN  FIGUUR 3.13: NOMINALE RENDEMENTSEISEN INSTITUTIONELE BELEGGERS. BRON: JLL/TROOS1WIJK Interne rentevoet (IR, IRR) 2008 1 6,4% 1 7,4% 7,4% 8,2% De interne rentevoet is het rendement waarbij de netto contante waarde van de netto kasstromen gelijk is aan 0. In het hoofdstuk financiële rekenkunde is de IRR uitvoerig behandeld. Ook voor de IRR geldt dat we ons goed bewust moeten zijn goedkoop kantoor huren den haag welke IRR we berekenen. Berekenen we de IRR van een project, dan houden we niet expliciet rekening met de vermogensstructuur en belasting. We noemen dit de project IRR. Het is ook zinvol de financiering van een project uit te zetten en vervolgens de investeringen uit en dividenden op eigen vermogen te berekenen: we berekenen dan de IRR op eigen vermogen en toetsen die aan de rendementseis op eigen vermogen. Als we de kasstromen die gepaard gaan met belasting apart uitzetten, dan kunnen we de IRR op eigen vermogen na belasting berekenen.

De volgende begrippen zijn van belang voor het uitzetten van de kasstromen van de huurinkomsten. Huurinkomsten worden meestal uitgedrukt in jaarbedragen per vierkante meter GBO voor huurwoningen en per vierkante meter VVO voor overige objecten. Voor huurwoningen is het ook gebruikelijk om de huur per maand te gebruiken. Bruto contracthuur Dit is de bruto huur die contractueel is vastgelegd in een huurcontract. Er kunnen één of meerdere huurcontracten zijn met verschillende looptijden en verschillende aanvullende voorwaarden. Voor goedkoop kantoor huren amsterdam commercieel vastgoed geldt dat de contracthuur jaarlijks wordt aangepast met een index. In veel gevallen is die index de consumentenprijsindex (CPI). Aan het eind van een contract kan verlenging plaatsvinden al dan niet met een aanpassing aan de markthuur. Huren en huurcontracten zijn voor bepaalde vastgoedcategorieën sterk gereguleerd. Dit geldt in Nederland voor o.a. winkels en goedkoop kantoor huren arnhem huurwoningen. Van 95% van alle huurwoningen in Nederland zijn de huren gereguleerd. Theoretische bruto huuropbrengst Dit is de contracthuur in een jaar van een object bij volledige verhuur en zonder rekening te houden met huurkortingen en huurvrije perioden. Markthuur en markthuurwaarde De markthuur is de huur die voor een vergelijkbaar object op een vergelijkbare locatie met een vergelijkbare ouderdom wordt gevraagd op een open markt. De markthuurwaarde is de totale goedkoop kantoor huren eindhoven jaarhuur op basis van volledige verhuur bij de gegeven markthuur. Huurdervingen Huurdervingen worden in mindering gebracht op de bruto huur. Huurdervingen kunnen het gevolg zijn van leegstand en huurkortingen. 52 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Leegstand Fysieke leegstand, d.w.z. vierkante meters die gedurende een bepaalde periode niet verhuurd kunnen worden. Dit vertaalt zich in financiële leegstand: het bedrag aan huurinkomsten dat gederfd wordt als gevolg van gehele of gedeeltelijke leegstand. Leegstand drukken we meestal uit als een percentage van het totaal verhuurbare vierkante meters. De financiële leegstand berekenen we door in een periode het percentage leegstaande vierkante meters VVO te vermenigvuldigen met het totaal VVO en vervolgens met de huur per vierkante meter VVO. Het ligt voor de hand om voor de huur de markthuur te nemen. Lege vierkante meters zouden immers tegen goedkoop kantoor huren den haag markthuur verhuurd kunnen worden. In sommige gevallen kunnen we ook de contracthuur per vierkante meter VVO als basis nemen. We onderscheiden drie typen leegstand: 1. Aanvangsleegstand (of aanloopleegstand): geheel of gedeeltelijke leegstand bij aanvang van de exploitatie van een object; 2. Mutatieleegstand (of frictieleegstand): leegstand die het gevolg is van wisseling van huurders. Tussen het vertrek van de ene huurder en de komst van een nieuwe huurder zit een periode van leegstand; 3. Structurele leegstand: langdurige leegstand als gevolg van marktechnische omstandigheden zoals overcapaciteit, een ongunstige locatie of een ongunstige gebouwindeling. Gegeven een percentage leegstand van Lt% van het totale VVO in een periode en een bruto huur van Ht per vierkante meter VVO is de financiële leegstand FLt in de periode t te berekenen. Voor Ht kan de bruto markthuur of de contracthuur genomen worden.

In alle voorgaande paragrafen is de factor rente (rendementseis, discontovoet) een belangrijke parameter. Eén van kernvragen is daarom: welke discontovoet gebruiken we en waarom? Het antwoord op die vraag is niet zo eenvoudig te geven. Welke rente gehanteerd wordt is o.a. afhankelijk goedkoop kantoor huren amsterdam van het type investering en de financieringsstructuur. Globaal zijn er de volgende typen investeringen te onderscheiden: 1. Investeringen die inkomen moeten genereren voor een investeerder. Bij dit type investering vereist de investeerder een positief inkomenssaldo: er moet meer uit de investering komen dan er in goedkoop kantoor huren arnhem gaat. In contante waarde termen: de NCW moet groter zijn dan O; 2. Investeringen die zichzelf moeten bekostigen. Bij dit type investeringen is een positief saldo niet noodzakelijk. Het volstaat dat de financieringslasten kunnen worden betaald: de NCW = 0; 3. Investeringen die maatschappelijk noodzakelijk zijn. Dit zijn investeringen die vanuit financieel perspectief onrendabel zijn: het inkomenssaldo is negatief. de NCW is < 0. Bij dit type investering wordt een financieringsrente gehanteerd en worden tekorten aangevuld uit subsidies; 4. Investeringen in leningen Ook een lening is een asset waarop een investeerder rendement wil maken. Dit rendement is gekoppeld aan de geld- en kapitaalmarkt en hier wordt met opslagen gewerkt (credit spreads), of goedkoop kantoor huren eindhoven wordt bijvoorbeeld de waarde van een rentevaste periode vertaald in een opslag op een variabele rente. Daarnaast is de rente afhankelijk van de financieringsstructuur. Investeringen worden vaak gefinancierd via een combinatie van vreemd en van eigen vermogen. Op beide componenten wordt een andere rendementseis gehanteerd. Een veel gebruikte discontovoet is in dat geval de WACC: de gemiddelde kosten van vreemd en eigen vermogen (Weighted Average Cost of Capita!). De WACC kunnen we berekenen op basis van het percentage vreemd vermogen (ook wel Loan-to-Value LTV), de kosten van vreemd vermogen (rvv) en de goedkoop kantoor huren den haag kosten van eigen vermogen (rev)· Kan de rente op vreemde financiering in mindering gebracht worden op de bruto winst, dan zit in de WACC ook nog het percentage winstbelasting (T). De vergelijking voor de berekening van de WACC is de volgende: WACC = LTVrvv.(1 -T) +(1-LTV).re v Stel het percentage vreemd vermogen is 70% (LTV = 0,7), de kosten van vreemd vermogen bedragen 6%, de kosten van eigen vermogen bedragen 20% dan is de WACC (voor belasting): WACC = 0,7.6% + 0,3.20 % ::::: 10% Als we de WACC berekenen rekening houdend met een belastingpercentage van 25% dan is de WACC: WACC = 0,7.6%.(1 – 0,25) + 0,3.20% ::::: 9%

De totstandkoming van vastgoedobjecten geschiedt in fasen, die elkaar opvolgen als ware het een bedrijfskolom. In dit boek worden de volgende fasen onderscheiden: de grondexploitatie, projectontwikkeling (ontwerpen en bouwen), vastgoedexploitatie en gebruik. In elk van deze fasen wordt waarde toegevoegd aan het halfproduct uit de voorgaande fase: de locatie wordt verworven, de bestemming wordt vastgelegd, de locatie wordt bouwrijp gemaakt, er wordt een plan voor ontwikkeld, een ontwerp gemaakt, gerealiseerd en tot slot wordt het goedkoop kantoor huren amsterdam vastgoed in gebruik genomen. Dit vastgoedproces start vanuit een behoefte. Die behoefte kan fysiek zijn: de noodzaak om iets of iemand te huisvesten. Die behoefte kan ook commercieel zijn: de wens om inkomen te genereren uit de levering van huisvestingsdiensten. En die behoefte kan maatschappelijk zijn: het huisvesten van maatschappelijke dienstverlenende instellingen, het ontwikkelen van een gebied dan wel het herstructureren ervan. De behoefte bepaalt wie het initiatief goedkoop kantoor huren arnhem neemt. Is er sprake van een fysieke huisvestingsbehoefte dan zal die meestal concreet zijn en betrekking hebben op de huisvestingsbehoefte van de initiatiefnemer. In dat geval gaat het veelal om maatschappelijk of bedrijfsgebonden vastgoed. In die situaties zijn de initiatiefnemer en de toekomstige gebruiker hetzelfde. In geval van commercieel vastgoed is dat niet altijd het geval. Dat wordt soms op voorraad gebouwd. De toekomstige eigenaar en gebruiker zijn in de initiatieffase nog onbekend en ze verschillen meestal. De initiatiefnemer moet daarom onderzoek doen naar de potentie van de locatie. In geval van een nieuwe uitleglocatie is de situatie nog redelijk overzichtelijk. Het bestemmingsplan geeft richtlijnen voor de toekomstige aanwending en ook de gemeente zal een globale inventarisatie van de mogelijkheden hebben gemaakt. Bij herstructureringsgebieden ligt de situatie aanzienlijk ingewikkelder. De gespreide eigendom zorgt voor uiteenlopende belangen, die zelden gelijktijdig convergeren naar een gemeenschappelijke aanpak. De initiatiefnemer kan uit de groep goedkoop kantoor huren eindhoven eigenaren komen. Maar vaker zal het initiatief van de overheid uitgaan, die in haar faciliterende rol de verschillende belangen kan coördineren. 16 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Als initiatiefnemer en toekomstige gebruiker hetzelfde zijn dan is het belang van de initiatiefnemer zo groot dat hij ook als actor voor het hele vastgoedproces kan worden aangemerkt. Zelfs als hij het uit handen geeft dan nog is zijn belang zo groot dat zijn inbreng bepalend blijft. Dat is de gemakkelijkste situatie. Moeilijker wordt het als er sprake is van een locatie met gespreide eigendommen en/of onbekende toekomstige gebruikers. Bij een locatie met gespreide goedkoop kantoor huren den haag eigendommen en uiteenlopende belangen is het moeilijk binnen de groep van eigenaren een actor te vinden, die het vastgoedproces begeleidt en stimuleert. Alleen iemand zonder belangen dan wel met geaccepteerde belangen in het gebied kan als actor optreden. In veel gevallen blijkt de gemeente hierbij onontbeerlijk te zijn. Zij kan bemiddelen en het proces faciliteren. De gemeente organiseert het proces vaak met een intentieovereenkomst, waarin kennis en belangen worden samengebracht met het oog op het te bereiken doel. Daarmee begint vaak een complex proces, dat een goede regisseur behoeft.

Beleidsvlak / Strategisch vastgoedmanagement: VAS: VastgoedAnalyse en -Strategie; – BSC: Balanced ScoreCard; Programmeringsvlak / Tactisch vastgoedmanagement: HS: HuisvestingsSatisfactie CM: Conditiemeting Inrichten GGA/PVE-I: Gebouw in GebruikAnalyse / Programma van Eisen voor Instandhouding MJP: MeerJarenPlanning FMP: Financiële MeerjarenPrognose 442 BIJLAGE 4 VASTGOEDMANAGEMENTINFORMATIESYSTEEM INTEGRAAL BEHEER VAN VASTGOED (!BV) Uitvoeringsvlak / Operationeel goedkoop kantoor huren amsterdam vastgoedmanagement: – Relatiebeheer – RBVH: – RBVL: – MK: – OB: – Verhuur EH: – RB: – Vastgoedbeheer – RBVL: – MK: – OB: – PJP: – Verhuur EH: – RB: RelatieBeheer van Vastgoed voor Huurders RelatieBeheer van Vastgoed voor Leveranciers Meldingen/Klachten ObjectenBeheer Verhuur Eenheden RuimteBeheer RelatieBeheer van Vastgoed voor Leveranciers Meldingen/Klachten ObjectenBeheer Procesbewaking Jaar Plan Verhuur Eenheden RuimteBeheer – Financieel/administratief beheer – RBVH: RelatieBeheer van Vastgoed voor Huurders – RBVL: RelatieBeheer van Vastgoed voor Leveranciers – MK: Meldingen/Klachten – OB: ObjectenBeheer – PJP: Procesbewaking Jaar Plan – FA: FotoArchief – PA: ProjectenArchief – Verhuur EH: Verhuur Eenheden – RB: RuimteBeheer Ontwikkelingsvlak / Operationeel beheer – RBVH: RelatieBeheer van Vastgoed voor Huurders – RBVL: RelatieBeheer van Vastgoed voor Leveranciers – MK: Meldingen/Klachten – OB: ObjectenBeheer – PJP: Procesbewaking Jaar Plan – FA: FotoArchief – PA: ProjectenArchief – Verhuur EH: Verhuur Eenheden – RB: RuimteBeheer VastgoedAnalyse en -Strategie (VAS) De VAS-module wordt ingezet voor het ontwikkelen van strategieën op bedrijfsniveau, op stedelijk, wijk-, goedkoop kantoor huren arnhem buurt- en complex- dan wel objectniveau. Door externe en interne factoren regelmatig met elkaar te confronteren krijgt het management zicht op de kansen en bedreigingen en op de sterke en zwakke kanten van het vastgoedbedrijf. Samen met de BSC-module ( Balanced ScoreCard) biedt de VAS-module het management van vastgoedorganisaties aan de ene kant de mogelijkheid zicht te houden op de 443 VASTGOEDMANAGEMENT dagelijkse praktijk, alsmede de mogelijkheid tot goedkoop kantoor huren eindhoven heldere analyses te komen. De gevolgen van de gekozen strategie zijn hiermee direct zichtbaar. De VAS-module kent een open definitiestructuur. Dat wil zeggen dat – afhankelijk van de situatie en de bedrijfsoriëntatie van de vastgoedorganisatie – zowel de interne (productiviteit en lenigheid van de organisatie) als de externe aspecten die van belang zijn voor strategievorming ( marktgerichtheid en innovatie) kunnen worden benoemd. Door de relevante externe en interne factoren per complex en/of object te matchen en onder te brengen in portfoliomatrices goedkoop kantoor huren den haag kan het management inzicht krijgen in strategische oplossingsrichtingen, die leiden tot een verbetering van de performance van de vastgoedportefeuille. Ook is het mogelijk de VAS-module te koppelen met bijvoorbeeld geografische informatiesystemen (GIS).

Vendex Bedrijven met verborgen ‘meevallers’ Vendex benoemde het tien jaar geleden al tot zijn kernactiviteiten na kritiek van de financiële goegemeente: de verkoop van vastgoed behoorde net zo goed tot de kernactiviteiten als de warenhuizen. Ahold kwam vorige week tot eenzelfde conclusie. Niet dat de winkels van Albert Heijn of de Amerikaanse formule zo vaak goedkoop kantoor huren amsterdam verhuizen. Panden worden verkocht en meteen weer teruggebracht. Deze sale and lease back is een beproefde methode om de resultaten op peil te houden. De winst van Ahold daalde ten opzichte van vorig jaar. Maar die daling was zo klein dat die niet in procenten was uit te drukken. Zonder hulp van de vastgoedtransacties – die pas in een overzicht in het jaarverslag naar buiten goedkoop kantoor huren arnhem kwamen – was de winstdaling veel makkelijker uit te drukken: minus 12%! (Bron: NRC Handelsblad, 13 april 2002) V&D V&D krijgt chiquere winkels – reorganisatie moet stagnerende resultaten stuwen. Minder hoog opgestapelde artikelen, etalagepoppen binnen en veel wit licht. Rondlopen met Jan des Bouvries levert een andere kijk op een winkel op. V&D showde woensdag in Enschede zijn eerste warenhuis nieuwe stijl. Ruim een decennium na de vorige actie moet V&D opnieuw op de schop. De omzetten stagneren. Volk komt er genoeg, zo’n 2,4 miljoen mensen per week, maar goedkoop kantoor huren eindhoven het blijft bij kijken en onvoldoende kopen. Hoogstens wordt restaurant La Place aangedaan, inmiddels de grootste horecaondernemer van Nederland. Met een omzet van € 2.500 per vierkante meter warenhuisvloer bungelt V&D onderaan de internationale ranglijst, ruim onder Kaufhof (€ 3.000), Dedenhans (€ 3.500) en Lafayette (€ 4.500). Dat moet veranderen. Naast een andere beloning van de inkopers, het beter volgen van de goederendoorloop en een snellere verversing van de artikelen, moet de winkelinrichting het gaan doen. Het is een misvatting dat je alleen goedkoop zou kunnen kopen in een armoedige omgeving, aldus Jan des Bouvries. Hij heeft ‘gevochten’ met V&D om het ruimtegevoel in de winkel te krijgen en niet alles tot het plafond op te stapelen. (Bron: Het Financieele Dagblad, 10 oktober 2002) Buhrmann Bedrijfspanden dragen aan winst Buhrmann bij Handelsbedrijf Buhrmann heeft vorig jaar een goedkoop kantoor huren den haag winst van € 5 miljoen gerealiseerd door de afschrijvingstermijn van bedrijfspanden te verlengen. Bij de presentatie van de jaarcijfers in februari wilde het bedrijf geen verklaring geven voor de lagere afschrijvingskosten. Uit het recent verschenen jaarverslag blijkt nu dat de levensduur van de panden hoger is ingeschat: daardoor worden niet alleen de kosten verlaagd, maar vielen ook ‘te hoge afschrijvingen’ uit het verleden plotseling vrij. Mede hierdoor en door een belastingmeevaller werd een vijfde winstwaarschuwing voorkomen. (Bron: NRC Handelsblad, 13 april 2002) HUISVESTINGSMANAGEMENT 11.6 Randstad Randstad moet doen waar het goed in is Uitzendbureau Randstad heeft een slecht jaar achter de rug en

Het bedrijfsleven bespaart, de dienstverlening verschraalt Snijden in de service om tot betere resultaten te komen. Voor veel bedrijven was dat het antwoord op de economische neergang in 2002. Deze ‘efficiëntere bedrijfsvoering’ raakt vooral de consument. Heeft u het ook gemerkt: in uw kerstpakket zit net wat minder dan vorig jaar; call centers waar u langer in de wacht staat; een goedkoop kantoor huren amsterdam supermarkt die vol klanten staat en toch niet meer dan twee kassa’s open heeft? Afgelopen jaar leek dat vaker het geval dan voorheen. Veel bedrijven bezuinigden op personeel en service om de bedrijfskosten terug te dringen. De NS, bijvoorbeeld, bezuinigt op de dienstverlening en verhoogt de tarieven. Vanwege goedkoop kantoor huren arnhem slechte jaarresultaten over 2002 schaft de spoorwegmaatschappij de rai/catering af, stopt het in acht steden met de treintaxi en wil het de prijs van treinkaartjes twee keer in een halfjaar verhogen. Vooral de laatste maatregel doet de reiziger pijn. ( Bron: Het Financieele Dagblad, 2 j anuari 2003) Naast de samenhang tussen conjunctuur en strategisch aangrijpingspunt bestaat er ook een relatie tussen de organisatievorm en het strategische aangrijpingspunt. In de praktijk gaat efficiëntiebeleid vaak gepaard met het zogenoemde stroomlijnen van de organisatie. Hierbij moeten vooral stafafdelingen het ontgelden. Een beleid gericht op effectiviteit of creativiteit leidt mogelijk juist tot het vergroten van de afdelingen marketing en R&D, terwijl het vergroten van de flexibiliteit vaak gepaard gaat met een reductie van het middenkader. Dit zijn natuurlijk geen universele wetten. In elk geval zal moeten worden nagegaan op welke manier de goedkoop kantoor huren eindhoven organisatievorm de strategie ondersteunt, en of er wijzigingen moeten worden aangebracht. Operationele uitgangspunten Operationele uitgangspunten Bij de analyse van de organisatiestructuur in relatie tot het bedrijfsgebouw maken we gebruik van de contingency-benadering van Mintzberg. Moderne samenlevingen bestaan niet alleen uit eenmansbedrijfjes. Het merendeel van de organisaties bestaat uit (veel) meer dan één persoon. Door samen te werken in organisaties zijn immers voordelen te behalen, en wordt de winst vergroot. Een probleem hierbij is dat de arbeid binnen de organisatie over meerdere personen moet worden verdeeld, omdat niet alle taken door één persoon kunnen worden uitgevoerd. Het blijft echter niet bij een simpele goedkoop kantoor huren den haag taakverdeling. Zijn de taken eenmaal verdeeld, dan moeten ze ook worden geïntegreerd tot een samenhangend geheel. Mintzberg verdeelt de arbeid in een organisatie op basis van organisatiestructuurparameters. De integratie van taken gebeurt door het hanteren van coördinatiemechanismen. Hierna bespreken we de invloed van drie structuurparameters ( functiespecialisatie, afdelingsvorming en afdelingsgrootte) en twee coördinatiemechanismen (wederzijdse afstemming en direct toezicht) op het ontwerp van een bedrijfsgebouw.

De huisvestingsmanager vertaalt hierin het genera! management naar huisvestingsmanagement. Het facility management richt zich vooral op het coördineren en optimaliseren van een groot aantal operationele zaken. Het huisvestingsmanagement vraagt tegenwoordig echter goedkoop kantoor huren amsterdam om een meer strategische aanpak. Een aanpak die niet alleen zorgt voor kostenbeheersing, maar ook inzicht geeft in de planning van huisvesting en bijdraagt aan de continuïteit en flexibiliteit van de organisatie. De huisvestingsmanager van goedkoop kantoor huren arnhem nu is daarom de schakel tussen het algemeen management van het concern en de facility managers van de afzonderlijke business units of vestigingen. Vanuit deze centrale positie houdt hij zich bezig met: strategische concernbesluiten (genera! management); financieel-economische en juridische aspecten (vastgoedmanagement); – projectcoördinatie en -uitvoering (projectmanagement); – beheeraspecten van huisvesting (facility management). 361 1 1 .1.1 VASTGOEDMANAGEMENT De huisvestingsmanager doet voorstellen ten aanzien van de bedrijfshuisvesting en presenteert die aan het algemeen management (inclusief financiële, tijds- en personele planning, enz.). Tijdens de uitvoering van projecten speelt de goedkoop kantoor huren den haag huisvestingsmanager de rol van coördinerend projectmanager. Hij onderhoudt contacten met architecten, aannemers, ontwikkelaars, gemeenten en het project- en bouwmanagement. Tijdens dit proces vindt ook intensief contact plaats met de lokale facility manager. Het gaat dan om de ingebruikname van het pand, inclusief bijvoorbeeld meubilering, technische installaties, de verhuizing en uiteindelijk het beheersen van de huisvestingskosten. Dit is een breed takenpakket, met grote verantwoordelijkheden. Het is daarom van groot belang dat de huisvestingsmanager vrij is goedkoop kantoor huren eindhoven van de dagelijkse beslommeringen, bijvoorbeeld door het uitbesteden van activiteiten die niet tot de kernactiviteiten behoren. Op deze manier kan hij zich geheel bezighouden met het orkestreren van de huisvestingsactiviteiten. Huisvestingsmanagers moeten daarom over de volgende kwaliteiten beschikken: – een goed conceptueel denkkader. Verstand van vastgoed alleen is niet voldoende. De vastgoedmanager moet ook beschikken over goede kennis van de processen en veranderingen in de organisatie; – het kunnen maken van analyses, hoofd- en bijzaken van elkaar kunnen scheiden en het kunnen maken van keuzes (knopen doorhakken); communicatieve en presentatievaardigheden om de plannen aan de man en tot uitvoering te kunnen brengen (Bron: Suyker, Bedrijfshuisvestingsbeheer in de praktijk, nr. 6, 1 996, p. 3-5). Kortom, huisvestingsmanagement is een volwaardige discipline geworden. Hierna zullen we enkele concepten en analysemethoden bespreken die van grote waarde kunnen zijn voor succesvol huisvestingsmanagement.