Tagarchief: kantoorpand te huur Amsterdam

De vraag naar vastgoed

De vraag naar vastgoed

hangt af van de kantoorpand te huur Amsterdam volgende determinanten:
1. de prijs van vastgoed: naarmate vakantiebungalows goedkoper worden zullen meer mensen geneigd zijn er een te kopen;
2. het kantoor huren te Arnhem inkomen van mensen of organisaties: wanneer mensen meer verdienen of bedrijven meer winst maken zal hun vraag naar kwalitatief goed vastgoed stijgen;
3. prijzen van gerelateerde goederen: wanneer koopwoningen duurder worden ten opzichte van woonboten zal de vraag naar woonboten toenemen;
4. de kantoorpand te huur in Den Haag smaak van kopers: wanneer iedereen in een oud woonboerderijtje of een Amsterdams grachtenpand wil wonen zal de vraag naar deze vastgoedobjecten toenemen;
5. de verwachtingen van mensen of organisaties: wanneer bedrijven optimistisch zijn over hun toekomstige verdiensten kunnen zij besluiten meer geld aan vastgoed uit te geven, waardoor de vraag naar vastgoed toeneemt;
6. het aantal partijen: wanneer veel mensen in een koopwoning willen wonen neemt de vraag naar koopwoningen toe. Hetzelfde effect treedt op als veel ondernemingen hun (hoofd)kantoren in de Randstad willen vestigen.
De vraag naar vastgoed wordt bepaald door het gedrag van kopers op de vastgoedmarkt. Naast kopers spelen de producenten dan wel aanbieders van vastgoed een belangrijke rol. Zij bepalen het aanbod op de vastgoedmarkt: de hoeveelheid vastgoed die aanbieders kunnen en willen verkopen. Het aanbod wordt bepaald door de volgende determinanten:
1. de bedrijfsruimte te huur in tilburg prijs. Wanneer producenten een hoge prijs voor hun vastgoed kunnen krijgen is het erg winstgevend om vastgoed aan te bieden. Door deze hoge winstgevendheid zullen producenten veel vastgoed willen aanbieden. Dit verschijnsel wordt de wet van het toenemende aanbod genoemd: als de prijzen – ceteris paribus – stijgen, zal ook de aangeboden hoeveelheid stijgen;
2. de prijs van grondstoffen. Als de beton- en houtprijzen sterk stijgen is het minder winstgevend om vastgoed aan te bieden, waardoor het aanbod daalt;
3. de productietechnologie. Voortgaande technische innovaties maken het mogelijk de bouwkosten van vastgoed te drukken, waardoor de aangeboden hoeveelheid zal stijgen;
4. de verwachtingen van producenten. Wanneer de producenten optimistisch zijn over

Waardecreatie

Waarde creatie

Waarde creatie van de kantoorpand te huur Amsterdam vastgoedmanager
In het Bedrijfsruimte te huur in Arnhem woord ‘management’ zijn twee Latijnse woorden te herkennen: manus (hand) en agere (handelen). Management heeft dus te maken met iets naar je hand zetten. Het naar je hand zetten van processen en vooral van mensen, die betrokken zijn bij het managen van vastgoed en het vastgoedbedrijf.
Een voorbeeld. WoonbronMaasoevers – met 35.000 woningen -biedt aan een brede klantengroep een thuis. Hart voor de klant en voor de stad is de rode draad in de bedrijfs voering. WoonbronMaasoevers zet zich in voor een sterke stad waar mensen goed kunnen wonen, werken en hun vrije tijd beleven. Bovendien wil WoonbronMaasoevers voor haar klanten woonarrangementen en woonmilieus ontwikkelen waarin zij zich thuis voelen. Door onderscheid, in plaats van unifo rmiteit. Daarbij is WoonbronMaasoevers zeer maatschappelijk betrokken bij de klanten die het nodig hebben. WoonbronMaasoevers
83
2.6 VASTGOEDMANAGEMENT
denkt niet meer in gewoon huren of kopen, maar in wonen volgens het Klant Kiest-model. WoonbronMaasoevers heeft bewust gekozen de verantwoordelijkheden dáár te leggen waar ze horen: in de wijk. Daar zitten de  goedkope kantoorruimte huren den haag klanten, en de (sociale) partners waar WoonbronMaasoevers mee samenwerkt. In zelfsturende vestigingen en teams wordt de klant veel beter bediend en krijgt zeggenschap meer kans. WoonbronMaasoevers is een lerende organisatie, waarin teams eigen verantwoordelijkheden hebben en resultaatgericht en efficiënt hun werk doen. (Bron: website WoonbronMaasoevers Rotterdam, februari 2005)
De waarde volgens welke de vastgoedmanager werkt is afgeleid van de bedrijfsdoelstelling van het vastgoedbedrijf en gebaseerd op een inventarisatie van wat belanghebbenden zoals klanten, aandeelhouders, medewerkers, leveranciers en omwonenden van het vastgoedbedrijf van belang achten. De vastgoedmanager moet met kennis van zaken activiteiten ondernemen die gericht zijn op het behalen van de bedrijfsdoelstelling. Hiervoor moet hij de vastgoedorganisatie inrichten en de beschikbare middelen toewijzen om het mogelijk te maken noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren.

Waardecreatie van de vastgoedmanager
In het woord ‘management’ zijn twee Latijnse woorden te herkennen: manus (hand) en agere (handelen). Management heeft dus te maken met iets naar je hand zetten. Het naar je hand zetten van processen en vooral van mensen, die betrokken zijn bij het managen van vastgoed en het vastgoedbedrijf.
Een voorbeeld. WoonbronMaasoevers – met 35.000 woningen -biedt aan een brede klantengroep een thuis. Hart voor de klant en voor de stad is de rode draad in de bedrijfs voering. WoonbronMaasoevers zet zich in voor een sterke stad waar mensen goed kunnen wonen, werken en hun vrije tijd beleven. Bovendien wil WoonbronMaasoevers voor haar klanten woonarrangementen en woonmilieus ontwikkelen waarin zij zich thuis voelen. Door onderscheid, in plaats van unifo rmiteit. Daarbij is WoonbronMaasoevers zeer maatschappelijk betrokken bij de klanten die het nodig hebben. WoonbronMaasoevers
83
2.6 VASTGOEDMANAGEMENT
denkt niet meer in gewoon huren of kopen, maar in wonen volgens het Klant Kiest-model. WoonbronMaasoevers heeft bewust gekozen de verantwoordelijkheden dáár te leggen waar ze horen: in de wijk. Daar zitten de klanten, en de (sociale) partners waar WoonbronMaasoevers mee samenwerkt. In zelfsturende vestigingen en teams wordt de  goedkope kantoorruimte huren den haag klant veel beter bediend en krijgt zeggenschap meer kans. WoonbronMaasoevers is een lerende organisatie, waarin teams eigen verantwoordelijkheden hebben en resultaatgericht en efficiënt hun werk doen. (Bron: website WoonbronMaasoevers Rotterdam, februari 2005)
De bedrijfsruimte huren in Tilburg waarde volgens welke de vastgoedmanager werkt is afgeleid van de bedrijfsdoelstelling van het vastgoedbedrijf en gebaseerd op een inventarisatie van wat belanghebbenden zoals klanten, aandeelhouders, medewerkers, leveranciers en omwonenden van het vastgoedbedrijf van belang achten. De vastgoedmanager moet met kennis van zaken activiteiten ondernemen die gericht zijn op het behalen van de bedrijfsdoelstelling. Hiervoor moet hij de vastgoedorganisatie inrichten en de beschikbare middelen toewijzen om het mogelijk te maken noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren.

Waardecreatie van de vastgoedmanager
In het woord ‘management’ zijn twee Latijnse woorden te herkennen: manus (hand) en agere (handelen). Management heeft dus te maken met iets naar je hand zetten. Het naar je hand zetten van processen en vooral van mensen, die betrokken zijn bij het managen van vastgoed en het vastgoedbedrijf.
Een voorbeeld. WoonbronMaasoevers – met 35.000 woningen -biedt aan een brede klantengroep een thuis. Hart voor de klant en voor de stad is de rode draad in de bedrijfs voering. WoonbronMaasoevers zet zich in voor een sterke stad waar mensen goed kunnen wonen, werken en hun vrije tijd beleven. Bovendien wil WoonbronMaasoevers voor haar klanten woonarrangementen en woonmilieus ontwikkelen waarin zij zich thuis voelen. Door onderscheid, in plaats van unifo rmiteit. Daarbij is WoonbronMaasoevers zeer maatschappelijk betrokken bij de klanten die het nodig hebben. WoonbronMaasoevers
83
2.6 VASTGOEDMANAGEMENT
denkt niet meer in gewoon huren of kopen, maar in wonen volgens het Klant Kiest-model. WoonbronMaasoevers heeft bewust gekozen de verantwoordelijkheden dáár te leggen waar ze horen: in de wijk. Daar zitten de klanten, en de (sociale) partners waar WoonbronMaasoevers mee samenwerkt. In zelfsturende vestigingen en teams wordt de klant veel beter bediend en krijgt zeggenschap meer kans. WoonbronMaasoevers is een lerende organisatie, waarin teams eigen verantwoordelijkheden hebben en resultaatgericht en efficiënt hun werk doen. (Bron: website WoonbronMaasoevers Rotterdam, februari 2005)
De waarde volgens welke de vastgoedmanager werkt is afgeleid van de bedrijfsdoelstelling van het vastgoedbedrijf en gebaseerd op een inventarisatie van wat belanghebbenden zoals klanten, aandeelhouders, medewerkers, leveranciers en omwonenden van het vastgoedbedrijf van belang achten. De vastgoedmanager moet met kennis van zaken activiteiten ondernemen die gericht zijn op het behalen van de bedrijfsdoelstelling. Hiervoor moet hij de vastgoedorganisatie inrichten en de beschikbare middelen toewijzen om het mogelijk te maken noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren.

Waardecreatie van de vastgoedmanager
In het woord ‘management’ zijn twee Latijnse woorden te herkennen: manus (hand) en agere (handelen). Management heeft dus te maken met iets naar je hand zetten. Het naar je hand zetten van processen en vooral van mensen, die betrokken zijn bij het managen van vastgoed en het vastgoedbedrijf.
Een voorbeeld. WoonbronMaasoevers – met 35.000 woningen -biedt aan een brede klantengroep een thuis. Hart voor de klant en voor de stad is de rode draad in de bedrijfs voering. WoonbronMaasoevers zet zich in voor een sterke stad waar mensen goed kunnen wonen, werken en hun vrije tijd beleven. Bovendien wil WoonbronMaasoevers voor haar klanten woonarrangementen en woonmilieus ontwikkelen waarin zij zich thuis voelen. Door onderscheid, in plaats van unifo rmiteit. Daarbij is WoonbronMaasoevers zeer maatschappelijk betrokken bij de klanten die het nodig hebben. WoonbronMaasoevers
denkt niet meer in gewoon huren of kopen, maar in wonen volgens het Klant Kiest-model. WoonbronMaasoevers heeft bewust gekozen de verantwoordelijkheden dáár te leggen waar ze horen: in de wijk. Daar zitten de klanten, en de (sociale) partners waar WoonbronMaasoevers mee samenwerkt. In zelfsturende vestigingen en teams wordt de klant veel beter bediend en krijgt zeggenschap meer kans. WoonbronMaasoevers is een lerende organisatie, waarin teams eigen verantwoordelijkheden hebben en resultaatgericht en efficiënt hun werk doen. (Bron: website WoonbronMaasoevers Rotterdam, februari 2005)
De waarde volgens welke de vastgoedmanager werkt is afgeleid van de bedrijfsdoelstelling van het vastgoedbedrijf en gebaseerd op een inventarisatie van wat belanghebbenden zoals klanten, aandeelhouders, medewerkers, leveranciers en omwonenden van het vastgoedbedrijf van belang achten. De vastgoedmanager moet met kennis van zaken activiteiten ondernemen die gericht zijn op het behalen van de bedrijfsdoelstelling. Hiervoor moet hij de vastgoedorganisatie inrichten en de beschikbare middelen toewijzen om het mogelijk te maken noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren.

Vastgoed heeft een prijs

Vastgoed heeft een prijs

Vastgoed heeft een prijs: een bouwsom, een koopsom of een huurprijs. Tot die prijs behoren alle bijkomende kosten van verwerving. Met name bij het bedrijfsgrond huren Arnhem verwerven door bouw bestaan deze bijkomende kosten – naast grondprijs en aanneemsom – uit een groot aantal componenten: overdracht, adviezen, administratie, directie, toezicht, aansluitingen, risicoverrekening, verzekeringen, belastingen, rentekosten.


In geval van huur leidt de kantoorpand te huur Amsterdam prijs direct tot periodekosten. In geval van verwerving in eigendom wordt de prijs voor een meerjarige gebruiksperiode in één keer betaald. Het bedrag wordt betaald met eigen vermogen en/of met vreemd vermogen. We spreken over interne en/of externe financiering.
Beslag op eigen vermogen vloeit terug door winst en afschrijving op het vastgoed (cash flow). Over vreemd vermogen wordt periodiek rente en aflossing betaald, gebaseerd op lineaire, annuïteiten-, dynamische (klimlening) of anderszins bepaalde aflos- singsschema’s over de looptijd. De rente wordt periodiek herzien, afhankelijk van de overeengekomen rentevastperiode en de renteontwikkeling.
Om de Bedrijfsruimte huren Haarlem risico’s van periodieke betalingen te verkleinen, worden door de geldverstrek- ker zekerheden geëist in de vorm van:
– liquiditeit en solvabiliteit;
– garanties (overheid, fondsen);
– borgstelling (hypotheek).
Vermogen vastge(be)legd in vastgoedmiddelen over een meerjarige periode noemen we een investering. Deze investering wordt op de balans gewaardeerd als vast actief. Jaarlijks wordt op dit vast actief afgeschreven op een lineaire, annuïteiten-, dynamische of anderszins bepaald afschrijvingsschema over de economische levensduur. Aflossing (uitgave) en afschrijving (last) hoeven niet aan elkaar gelijk te zijn, evenmin als de betaalde rente (uitgave) en toegerekende rente (last).
De bedrijfsruimte te huur in tilburg periodekosten omvatten alle over een periode aan vastgoed toe te rekenen lasten. De (jaarlijkse) periodekosten kunnen de volgende onderdelen omvatten:
– huur;
– erfpacht grond;
– afschrijving investeringen;
– betaalde of toegerekende rente over investeringen;
– energie;
– schoonmaak;
– onderhoud;

De ruimtebehoefte

Afspraken en werkwijzen

De ruimtelijke analyse leidt uiteindelijk tot de berekening van de ruimtebehoefte. Daarbij is het belangrijk te weten wat voor soort vloeroppervlakte bedoeld wordt. Er is namelijk verschil tussen de vloeroppervlakte die voor de gebruiker van waarde is (de ‘nuttige vloeroppervlakte’) en de vloeroppervlakte die de kantoorpand te huur Amsterdam bouwer uiteindelijk moet realiseren (de ‘bruto- vloeroppervlakte’).
VERSCHILLENDE SOORTEN VLOEROPPERVLAKTEN
De volgende tabel geeft een overzicht van de verschillende soorten vloeroppervlakten kantoorgebouw. De definities van soorten vloeroppervlakten zijn volgens de Nederlandse norm NEN 2580: ‘Oppervlakten en inhouden van gebouwen’.
De nuttige vloeroppervlakte is de vloeroppervlakte van bruikbare ruimtes. Dit zijn kantoren, bedrijfshallen, sanitaire ruimtes, kantine en huishoudelijke ruimtes. De nuttige vloeroppervlakte wordt voor iedere bouwlaag apart gemeten. De bedrijfspand huren Arnhem som van nuttige vloeroppervlakten per bouwlaag is de totale nuttige vloeroppervlakte van een gebouw.

 COMMERCIEEL VASTGOED
Werkplek per persoon

Circulatieruimte tussen werkplekken
Bijkomende ruimten binnen afdeling*
Buitenberging Stallingsruimte   Indelingsverlies (circa 4% tot 12% van bruto)
Horizontaal-verkeersoppervlakte (gang, hal)
Niet-statische bouwdelen (verplaatsbare binnenwanden, giaslijncorrectie)
Verticaal-verkeersoppervlakte (trap, lift, hellingbaan) Installatie-oppervlakte (technische ruimten) Statische bouwdelen (constructie-oppervlakte)
Ruimten lager dan 1,5m.
* Spreekkamers, archiefruimten binnen de afdeling ** Postkamer, archieven, repro, vergaderruimten, kantine, werkplaatsen, opslagruimten *** Toiletgroepen, garderobes, werkkasten
Figuur 4.7: Tabel NEN 2580
Bij het maken van een ruimteberekening voor een PvE wordt de nuttige vloeroppervlakte bij voorkeur als uitgangspunt genomen. Het is namelijk de vloeroppervlakte die de gebruiker vraagt. De uitkomst van de berekening van de nuttige vloeroppervlakte wordt vervolgens opgehoogd met oppervlakten voor gangen, trappen, hallen, constructie en installaties.

DE GEBRUIKER INDELINGSVERLIES

Bij het begrip ‘nuttige vloeroppervlakte’ schuilt een adder onder het gras. Er is namelijk een verschil tussen de nuttige vloeroppervlakte zoals deze wordt berekend in het PvE, en de nuttige vloeroppervlakte zoals die later meetbaar is in het ontwerp. Een ontwerper zal er vrijwel nooit in slagen de gevraagde reeks van ruimtes uit het PvE zonder verschil te vertalen in zijn ontwerp. Sommige ruimtes worden in het ontwerp iets groter, andere iets kleiner dan gevraagd. Het  winkelpand te huur Tilburg verschil tussen ‘geprogrammeerde nuttige vloeroppervlakte’ en ‘gerealiseerde nuttige vloeroppervlakte’ wordt het indelingsverlies genoemd. Bij nieuwbouwprojecten bedraagt dit circa 5%, bij hergebruik van beschikbare huisvesting kan het echter oplopen tot wel 15%! De ‘geprogrammeerde nuttige vloeroppervlakte’ wordt ook wel aangeduid als ‘functioneel nuttig’, hoewel dit geen genormeerde term is.
Figuur 4.8: Indelingsverlies

VERHUURBARE VLOEROPPERVLAKTE

De ‘verhuurbare vloeroppervlakte’ is de nuttige vloeroppervlakte, nu echter vermeerderd met de oppervlakte van ‘horizontale verkeersruimtes’. Dit zijn gangen, hallen en circulatieruimtes rondom bijvoorbeeld liften. Ook de vloeroppervlakte die wordt ingenomen door verplaatsbare binnenwanden, wordt tot de verhuurbare vloeroppervlakte gerekend. De verhuurbare vloeroppervlakte wordt voor iedere bouwlaag apart gemeten. De kantooruimtee te huur Den Haag  totale verhuurbare vloeroppervlakte is de som van de verhuurbare vloeroppervlakten per bouwlaag. Bij het bepalen van de verhuurbare vloeroppervlakte wordt het begrip ‘glaslijncorrectie’ gehanteerd. Dit houdt in dat op een hoogte van 1.50 m boven de vloer de horizontale projectie van de vensterbanken tot de verhuurbare vloeroppervlakte wordt gerekend. B RUTOVLOEROPPERVLAKTE
De brutovloeroppervlakte bestaat uit de verhuurbare vloeroppervlakte, vermeerderd met de oppervlakte van ‘verticale verkeersruimtes’ (liften, trappen), de oppervlakte van draagconstructie (dragende wanden, kolommen) en gevel, technische ruimtes en leidingschachten. Kortom, de totale oppervlakte van het te realiseren gebouw. Ook de brutovloeroppervlakte wordt voor iedere bouwlaag apart gemeten. De som van brutovloeroppervlakten per bouwlaag is de totale brutovloeroppervlakte van een gebouw. Openingen in vloeren met een oppervlakte groter dan 2 m2 worden niet tot de brutovloeroppervlakte gerekend. Daarom wordt de vloeroppervlakte van vides, serres en atria over meerdere bouwlagen slechts één keer bij de totale brutovloeroppervlakte geteld. 4.7.2 Efficiency van het ontwerp
Wanneer de omvang van de nuttige vloeroppervlakte bekend is, wordt de benodigde vloeroppervlakte voor het gehele gebouw berekend. Dit wordt de brutovloeroppervlakte genoemd. De benodigde nuttige vloeroppervlakte wordt vermenigvuldigd met de bruto-nuttigfactor. Het verschil tussen bruto- en nuttige vloeroppervlakte wordt gevormd door gangen, hallen, trappen, liften, muren en kolommen, verplaatsbare wanden en technische ruimtes.
De bruto-nuttigfactor is in feite een maat voor de ruimtelijke efficiency van een ontwerp. Hoe dichter de factor de 1 nadert, hoe efficiënter het ontwerp. Voor een efficiënt kantoorgebouw bedraagt de bruto-nuttigfactor circa 1,5. Deze kan variëren van 1,45 tot 1,65. Bij bestaande kantoorgebouwen kan de bruto-nuttigfactor oplopen tot waarden van 1,8 a 2,0. Dit geldt veelal bij (her)indeling van oudere, monumentale panden.
138
DE GEBRUIKER
Tevens is de bruto-nuttigfactor een indicator voor de ruimtelijke vrijheid van de architect. De afmetingen van gangen en hallen zijn sterk bepalend voor de beleving van de ruimtelijkheid van een gebouw. Wanneer er weinig ruimte gereserveerd is voor hal, gangen en trappen, heeft de architect minder mogelijkheden om te spelen met de groepering van ruimtes. Bij het maken van een PvE moet een bruto-nuttigfactor worden gekozen, die redelijk is gegeven de aard van de ontwerpopgave en die in overeenstemming is met de gewenste representativiteit en ruimtelijkheid.
Minimaal (circa 1,4)
Eenvoudig
Gemiddeld (circa 1,5)
De bruto-nuttigfactor behoeft niet voor het gehele gebouw hetzelfde te zijn. Het PvE kan bijvoorbeeld voor een deel worden bepaald door grotere vloeroppervlakten, zoals bijvoorbeeld archiefruimtes, maga- zijnen of bedrijfshallen, terwijl een ander deel bestaat uit kantoorruim- tes. Voor grotere ruimtes kan een lagere bruto-nuttigfactor volstaan dan voor kleinere ruimtes, bijvoor- beeld 1,2 voor archieven versus 1,5 voor kantoren.
Figuur 4.10: Bruto-nuttig factoren
139
hoofdstuk 4
hoofdstuk 4
COMMERCIEEL VASTGOED
In de volgende tabel wordt de verhouding van de verschillende soorten vloeroppervlakten als percentage van de brutovloeroppervlakte voor een kantoorgebouw van circa 500 werkplekken weergegeven. De getallen zijn bedoeld als indicatie.

Vloeroppervlakte % van bruto-   per kantoorwerkplek vloeroppervlakte Soort vloeroppervlakte • Kantoorwerkplek • circulatieruimte tussen  12,0 m2 40% werkplekken • afdelingsgebonden archief • afdelingsgebonden j > 3,5 m2 12% vergaderruimtes J    • Centrale vergaderruimtes ~1 • Sanitair j • Kantine • Centrale archieven j • Huishoudelijke ruimtes J > 4,0 m2 13%
Totale nuttige vloeroppervlakte per kantoorwerkplek ‘geprogrammeerd’ 19,5 m2 65% • Indelingsverlies  1,5 m2 5%
Totale nuttige vloeroppervlakte per
kantoorwerkplek ‘gerealiseerd’  21,0 m2 70% • Horizontale verkeersruimte    (gang, hal)  2,7 m2 9%
• Constructieoppervlakte gerelateerd

aan verhuurbare ruimte (verplaatsbare binnenwanden) inclusief glas-   lijncorrectie (= 1%)  1,2 m2 4%
Totale verhuurbare vloeroppervlakte
per kantoorwerkplek  24,9 m2 83% • Verticale verkeersruimte (trap, lift) 2,4 m2 8% • Technische installatieruimtes  1,2 m2 4%
• Constructieoppervlakte (draag-

constructie, gevel, kolommen, vaste binnenwanden)
1,2 m2 4% • Ruimtes lager dan 1,5 m  0,3 m2 1%
Totale brutovloeroppervlakte per kantoorwerkplek
30,0 m2 100%