Afspraken en werkwijzen
De ruimtelijke analyse leidt uiteindelijk tot de berekening van de ruimtebehoefte. Daarbij is het belangrijk te weten wat voor soort vloeroppervlakte bedoeld wordt. Er is namelijk verschil tussen de vloeroppervlakte die voor de gebruiker van waarde is (de ‘nuttige vloeroppervlakte’) en de vloeroppervlakte die de kantoorpand te huur Amsterdam bouwer uiteindelijk moet realiseren (de ‘bruto- vloeroppervlakte’).
VERSCHILLENDE SOORTEN VLOEROPPERVLAKTEN
De volgende tabel geeft een overzicht van de verschillende soorten vloeroppervlakten kantoorgebouw. De definities van soorten vloeroppervlakten zijn volgens de Nederlandse norm NEN 2580: ‘Oppervlakten en inhouden van gebouwen’.
De nuttige vloeroppervlakte is de vloeroppervlakte van bruikbare ruimtes. Dit zijn kantoren, bedrijfshallen, sanitaire ruimtes, kantine en huishoudelijke ruimtes. De nuttige vloeroppervlakte wordt voor iedere bouwlaag apart gemeten. De bedrijfspand huren Arnhem som van nuttige vloeroppervlakten per bouwlaag is de totale nuttige vloeroppervlakte van een gebouw.
COMMERCIEEL VASTGOED
Werkplek per persoon
Circulatieruimte tussen werkplekken
Bijkomende ruimten binnen afdeling*
Buitenberging Stallingsruimte Indelingsverlies (circa 4% tot 12% van bruto)
Horizontaal-verkeersoppervlakte (gang, hal)
Niet-statische bouwdelen (verplaatsbare binnenwanden, giaslijncorrectie)
Verticaal-verkeersoppervlakte (trap, lift, hellingbaan) Installatie-oppervlakte (technische ruimten) Statische bouwdelen (constructie-oppervlakte)
Ruimten lager dan 1,5m.
* Spreekkamers, archiefruimten binnen de afdeling ** Postkamer, archieven, repro, vergaderruimten, kantine, werkplaatsen, opslagruimten *** Toiletgroepen, garderobes, werkkasten
Figuur 4.7: Tabel NEN 2580
Bij het maken van een ruimteberekening voor een PvE wordt de nuttige vloeroppervlakte bij voorkeur als uitgangspunt genomen. Het is namelijk de vloeroppervlakte die de gebruiker vraagt. De uitkomst van de berekening van de nuttige vloeroppervlakte wordt vervolgens opgehoogd met oppervlakten voor gangen, trappen, hallen, constructie en installaties.
DE GEBRUIKER INDELINGSVERLIES
Bij het begrip ‘nuttige vloeroppervlakte’ schuilt een adder onder het gras. Er is namelijk een verschil tussen de nuttige vloeroppervlakte zoals deze wordt berekend in het PvE, en de nuttige vloeroppervlakte zoals die later meetbaar is in het ontwerp. Een ontwerper zal er vrijwel nooit in slagen de gevraagde reeks van ruimtes uit het PvE zonder verschil te vertalen in zijn ontwerp. Sommige ruimtes worden in het ontwerp iets groter, andere iets kleiner dan gevraagd. Het winkelpand te huur Tilburg verschil tussen ‘geprogrammeerde nuttige vloeroppervlakte’ en ‘gerealiseerde nuttige vloeroppervlakte’ wordt het indelingsverlies genoemd. Bij nieuwbouwprojecten bedraagt dit circa 5%, bij hergebruik van beschikbare huisvesting kan het echter oplopen tot wel 15%! De ‘geprogrammeerde nuttige vloeroppervlakte’ wordt ook wel aangeduid als ‘functioneel nuttig’, hoewel dit geen genormeerde term is.
Figuur 4.8: Indelingsverlies
VERHUURBARE VLOEROPPERVLAKTE
De ‘verhuurbare vloeroppervlakte’ is de nuttige vloeroppervlakte, nu echter vermeerderd met de oppervlakte van ‘horizontale verkeersruimtes’. Dit zijn gangen, hallen en circulatieruimtes rondom bijvoorbeeld liften. Ook de vloeroppervlakte die wordt ingenomen door verplaatsbare binnenwanden, wordt tot de verhuurbare vloeroppervlakte gerekend. De verhuurbare vloeroppervlakte wordt voor iedere bouwlaag apart gemeten. De kantooruimtee te huur Den Haag 
totale verhuurbare vloeroppervlakte is de som van de verhuurbare vloeroppervlakten per bouwlaag. Bij het bepalen van de verhuurbare vloeroppervlakte wordt het begrip ‘glaslijncorrectie’ gehanteerd. Dit houdt in dat op een hoogte van 1.50 m boven de vloer de horizontale projectie van de vensterbanken tot de verhuurbare vloeroppervlakte wordt gerekend. B RUTOVLOEROPPERVLAKTE
De brutovloeroppervlakte bestaat uit de verhuurbare vloeroppervlakte, vermeerderd met de oppervlakte van ‘verticale verkeersruimtes’ (liften, trappen), de oppervlakte van draagconstructie (dragende wanden, kolommen) en gevel, technische ruimtes en leidingschachten. Kortom, de totale oppervlakte van het te realiseren gebouw. Ook de brutovloeroppervlakte wordt voor iedere bouwlaag apart gemeten. De som van brutovloeroppervlakten per bouwlaag is de totale brutovloeroppervlakte van een gebouw. Openingen in vloeren met een oppervlakte groter dan 2 m2 worden niet tot de brutovloeroppervlakte gerekend. Daarom wordt de vloeroppervlakte van vides, serres en atria over meerdere bouwlagen slechts één keer bij de totale brutovloeroppervlakte geteld. 4.7.2 Efficiency van het ontwerp
Wanneer de omvang van de nuttige vloeroppervlakte bekend is, wordt de benodigde vloeroppervlakte voor het gehele gebouw berekend. Dit wordt de brutovloeroppervlakte genoemd. De benodigde nuttige vloeroppervlakte wordt vermenigvuldigd met de bruto-nuttigfactor. Het verschil tussen bruto- en nuttige vloeroppervlakte wordt gevormd door gangen, hallen, trappen, liften, muren en kolommen, verplaatsbare wanden en technische ruimtes.
De bruto-nuttigfactor is in feite een maat voor de ruimtelijke efficiency van een ontwerp. Hoe dichter de factor de 1 nadert, hoe efficiënter het ontwerp. Voor een efficiënt kantoorgebouw bedraagt de bruto-nuttigfactor circa 1,5. Deze kan variëren van 1,45 tot 1,65. Bij bestaande kantoorgebouwen kan de bruto-nuttigfactor oplopen tot waarden van 1,8 a 2,0. Dit geldt veelal bij (her)indeling van oudere, monumentale panden.
138
DE GEBRUIKER
Tevens is de bruto-nuttigfactor een indicator voor de ruimtelijke vrijheid van de architect. De afmetingen van gangen en hallen zijn sterk bepalend voor de beleving van de ruimtelijkheid van een gebouw. Wanneer er weinig ruimte gereserveerd is voor hal, gangen en trappen, heeft de architect minder mogelijkheden om te spelen met de groepering van ruimtes. Bij het maken van een PvE moet een bruto-nuttigfactor worden gekozen, die redelijk is gegeven de aard van de ontwerpopgave en die in overeenstemming is met de gewenste representativiteit en ruimtelijkheid.
Minimaal (circa 1,4)
Eenvoudig
Gemiddeld (circa 1,5)
De bruto-nuttigfactor behoeft niet voor het gehele gebouw hetzelfde te zijn. Het PvE kan bijvoorbeeld voor een deel worden bepaald door grotere vloeroppervlakten, zoals bijvoorbeeld archiefruimtes, maga- zijnen of bedrijfshallen, terwijl een ander deel bestaat uit kantoorruim- tes. Voor grotere ruimtes kan een lagere bruto-nuttigfactor volstaan dan voor kleinere ruimtes, bijvoor- beeld 1,2 voor archieven versus 1,5 voor kantoren.
Figuur 4.10: Bruto-nuttig factoren
139
hoofdstuk 4
hoofdstuk 4
COMMERCIEEL VASTGOED
In de volgende tabel wordt de verhouding van de verschillende soorten vloeroppervlakten als percentage van de brutovloeroppervlakte voor een kantoorgebouw van circa 500 werkplekken weergegeven. De getallen zijn bedoeld als indicatie.
Vloeroppervlakte % van bruto- per kantoorwerkplek vloeroppervlakte Soort vloeroppervlakte • Kantoorwerkplek • circulatieruimte tussen 12,0 m2 40% werkplekken • afdelingsgebonden archief • afdelingsgebonden j > 3,5 m2 12% vergaderruimtes J • Centrale vergaderruimtes ~1 • Sanitair j • Kantine • Centrale archieven j • Huishoudelijke ruimtes J > 4,0 m2 13%
Totale nuttige vloeroppervlakte per kantoorwerkplek ‘geprogrammeerd’ 19,5 m2 65% • Indelingsverlies 1,5 m2 5%
Totale nuttige vloeroppervlakte per
kantoorwerkplek ‘gerealiseerd’ 21,0 m2 70% • Horizontale verkeersruimte (gang, hal) 2,7 m2 9%
• Constructieoppervlakte gerelateerd
aan verhuurbare ruimte (verplaatsbare binnenwanden) inclusief glas- lijncorrectie (= 1%) 1,2 m2 4%
Totale verhuurbare vloeroppervlakte
per kantoorwerkplek 24,9 m2 83% • Verticale verkeersruimte (trap, lift) 2,4 m2 8% • Technische installatieruimtes 1,2 m2 4%
• Constructieoppervlakte (draag-
constructie, gevel, kolommen, vaste binnenwanden)
1,2 m2 4% • Ruimtes lager dan 1,5 m 0,3 m2 1%
Totale brutovloeroppervlakte per kantoorwerkplek
30,0 m2 100%
